來(lái)源：財(cái)妹錢鋪（caimqp） 作者：財(cái)小妹

今天，跟大家聊聊樓市的話題。

今年5月房企共完成融資金額451.17 億元，這一規(guī)模比去年4月的融資規(guī)模減少了41.34%，創(chuàng)下近一年以來(lái)的最低額。

而另一方面，今年有總計(jì)近2000億的房企債務(wù)到期，三四季度將迎來(lái)高峰。

在債務(wù)到期大潮來(lái)臨之際，房企融資規(guī)模卻出現(xiàn)收縮，不免讓人發(fā)問(wèn)：房地產(chǎn)商還能挺多久？中國(guó)的樓市將走向何方，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎，我們還能買房子嗎？

償債高峰期到來(lái)

前一段時(shí)間，央媽發(fā)布《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2018）》中提到：部分房企負(fù)債率較高，償債壓力較大。

這是央媽自2004年發(fā)布運(yùn)行報(bào)告以來(lái)，首次警示房企高負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)。

那么，房企負(fù)債情況到底有多嚴(yán)峻呢？

有數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房企的平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，創(chuàng)下2005年以來(lái)的最高位。

其中萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)位列前三，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元，負(fù)債均超過(guò)5000億元。

到今年一季度末，房企資產(chǎn)負(fù)債率上升到79.42%，創(chuàng)下13年來(lái)的最高峰。

在金融去杠桿的政策下，房企的杠杠率卻“步步高升”，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在步步逼近。

那這個(gè)負(fù)債率到底有多恐怖呢，舉個(gè)例子你就明白了。

今年一季度末，萬(wàn)科的負(fù)債達(dá)到10289.27億元，是海南省GDP的3倍。也就是說(shuō)，海南省老百姓工作3年，才能還得了萬(wàn)科的債務(wù)。

房企面臨這么高的債務(wù)壓力其實(shí)也不是最糟糕的事情，但問(wèn)題嚴(yán)重的是，這些債務(wù)的償還時(shí)間點(diǎn)開始來(lái)了。

2014年底，央媽放寬了貨幣政策。2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司債的發(fā)行放量期，公司債期限結(jié)構(gòu)以“3+2”年期限和“2+1”年期限為主。

也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開始到2021年，是各大房企不得不還錢的時(shí)候了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

與此同時(shí)，海外債券到期規(guī)模也開始上升。

有數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規(guī)模增長(zhǎng)到1436.95億元人民幣。

很明顯，從現(xiàn)在開始，房企的債務(wù)要開始大爆發(fā)。