“很久沒見到‘地王’了。”北京某知名房企相關(guān)的負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在樓市調(diào)控的打壓下，土地市場“平淡”已久，高價(jià)地近乎絕跡。以往“眾星捧月”般的搶地場面已非常罕見。

不僅如此，流標(biāo)、流拍的現(xiàn)象明顯增多。

有機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，截至11月20日，今年一二線城市住宅土地流標(biāo)高達(dá)267宗，創(chuàng)最近6年來最高紀(jì)錄，同比上漲152%。有數(shù)據(jù)也顯示，僅在今年10月，重點(diǎn)監(jiān)測的336個(gè)城市就流拍156幅地塊。

房企拿地預(yù)算收緊、土地出讓條件苛刻，被認(rèn)為是流拍情況增加的主因。除熱點(diǎn)一二線城市之外，三四線城市的土地流拍數(shù)量也明顯增加。一些相對(duì)不夠優(yōu)質(zhì)的地塊“無人認(rèn)領(lǐng)”，似乎成為今年土地市場的常態(tài)。

在經(jīng)歷了長期調(diào)控“洗禮”后，房企真的變理性了嗎？

“量價(jià)齊升”仍是主流

在某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一二線城市中，昆明、石家莊的土地流拍、流標(biāo)數(shù)量都超過了20宗，太原、合肥、寧波也都在15宗以上。一線城市中，北京和廣州分別流拍了6宗和7宗。

按照該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至11月20日，今年三四線城市流標(biāo)住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上漲了18%。

也有機(jī)構(gòu)在自己的報(bào)告中指出，今年10月，重點(diǎn)監(jiān)測的336個(gè)城市共流拍156幅地塊，其中66幅為政府撤牌或回收的地塊。在其余的流拍土地中，僅昆明就流拍了34宗，成為“重災(zāi)區(qū)”。

在流拍的背后，是土地溢價(jià)率的不斷下滑。有機(jī)構(gòu)指出，今年10月，336個(gè)城市經(jīng)營性用地的平均溢價(jià)率，已經(jīng)從5月的接近40%，下降到10.4%，創(chuàng)最近兩年多來的新低。

考慮到樓市調(diào)控對(duì)企業(yè)融資和銷售端帶來的影響，這種情況不難理解。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，土地流拍增多的主要原因在于，“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價(jià)、限售等政策使得開發(fā)商回款壓力越來越大。”

但是實(shí)際上，流標(biāo)、流拍情況的增多，并不意味著土地市場轉(zhuǎn)淡。今年以來，土地市場仍然呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的局面。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%；土地成交價(jià)款11695億元，增長20.6%。以此推算，前10月房企土地購置均價(jià)5325元/平方米，同比上漲4.6%。

自然資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院也指出，今年第三季度，全國主要監(jiān)測城市的住宅地價(jià)水平為6977元／平方米，環(huán)比上漲2.13%，同比上漲10.15%。

上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑和統(tǒng)計(jì)的結(jié)果各不相同，但是均反映出一個(gè)“悖論”：一方面，土地交易量價(jià)齊升；另一方面，溢價(jià)率下降，流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多。

市場存反彈動(dòng)力

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種“悖論”出現(xiàn)，在某種程度上源于供應(yīng)端的變化。

在監(jiān)管層督促下，今年以來，各熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加，很多城市的供應(yīng)量達(dá)到歷史新高。中國土地勘測規(guī)劃院指出，今年第三季度，106個(gè)主要監(jiān)測城市的房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積為1.63萬公頃，環(huán)比增長18.37%，同比增加30.87%。供應(yīng)面積創(chuàng)2014年以來歷年同季度最高。

這給房企很大的選擇余地。前述房企人士表示，“以往北京的土地供應(yīng)節(jié)奏比較慢，企業(yè)經(jīng)常處于‘翹首以盼’的狀態(tài)�，F(xiàn)在供應(yīng)的節(jié)奏加快，最近一年都沒有出現(xiàn)明顯的‘斷供’。”

但這些土地條件苛刻，使得其質(zhì)量大不如前。有機(jī)構(gòu)指出，在10月份的流拍地塊中，東莞、中山這類熱度較高的三四線城市，由于出讓的規(guī)則中有“自持5萬平方米商業(yè)”或“需要現(xiàn)房銷售”等原因而導(dǎo)致無人參拍。

該機(jī)構(gòu)指出，以此來看，土地溢價(jià)率下降不僅受到市場、企業(yè)方面因素的影響，土地出讓條件嚴(yán)苛也是導(dǎo)致盈利難度加大、溢價(jià)率下滑的原因。

房企對(duì)這種情況可謂又愛又恨。一方面，經(jīng)過近幾年的放量銷售，大型房企普遍需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，而土地出讓規(guī)模增加，正符合企業(yè)的胃口。“大房企儲(chǔ)備的土地可以應(yīng)付兩年的項(xiàng)目開發(fā)，但依然需要補(bǔ)充庫存。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示。

另一方面，由于資金狀況收緊，房企對(duì)地價(jià)的承受能力變?nèi)酰煌恋爻鲎寳l件苛刻，使得企業(yè)十分謹(jǐn)慎。多位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反映，今年以來土地出讓底價(jià)明顯的提高，附加的條件增多，考慮到限價(jià)等因素的影響，企業(yè)拿地的實(shí)際成本并不低。

分析人士認(rèn)為，這也是造成“流拍增多、溢價(jià)率下降、地價(jià)上漲”的主要原因。

雖然是各種因素倒逼的結(jié)果，但土地市場的確正在趨于理性。歐陽捷認(rèn)為，“流拍土地的增多并非是樓市下行的信號(hào)，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場理性的信號(hào)。”

中國土地勘測規(guī)劃院也指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，預(yù)計(jì)市場將進(jìn)一步回歸理性，住宅地價(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，這種情緒并不穩(wěn)定，“當(dāng)前樓市庫存去化已基本完成，市場出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)尚不明確，對(duì)上漲過快的城市仍需重點(diǎn)關(guān)注，堅(jiān)持整體的導(dǎo)向和分類的調(diào)控。”