三家房企同日宣布發(fā)債，總額超過70億元人民幣。

11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國(guó)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時(shí)代中國(guó)控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%；龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資成本出現(xiàn)巨大分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)凸顯。盡管中小房企在融資成本方面不具優(yōu)勢(shì)，但因面臨沖刺年底業(yè)績(jī)，為保持企業(yè)穩(wěn)定周轉(zhuǎn)，從公司債到境外發(fā)行票據(jù)，不少中小房企不斷在融資方面加碼。

償債高峰考驗(yàn)中小房企資金鏈

從民企上市公司來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年143家上市公司共發(fā)行了341只債券，合計(jì)募資2507.04億元。發(fā)行數(shù)量上，共有85家上市公司只發(fā)行了1只債券，平均發(fā)債規(guī)模為5.95億元；剩余58家發(fā)行2只及以上債券的上市公司，平均發(fā)債規(guī)模達(dá)34.5億元。

值得注意的是，Wind統(tǒng)計(jì)的今年民企上市公司發(fā)債規(guī)模前10名的企業(yè)中有6家主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，側(cè)面反映出處于償債高峰的房企融資需求之渴。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上周合景泰富及雅居樂分別發(fā)行2年期4億美元優(yōu)先票據(jù)，成本上升至9.85%和9.5%。而萬科發(fā)行的3年期20億元人民幣中期票據(jù)利率僅4.03%，融資成本出現(xiàn)巨大分化，龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)凸顯。

11月20日早間，時(shí)代中國(guó)控股發(fā)布公告稱，發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%。公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

從年初至今，時(shí)代中國(guó)融資發(fā)行票據(jù)或債券的年息從6.25%升至7.85%再升至8.4%，本次3億美元優(yōu)先票據(jù)的年息升至10.95%。據(jù)悉，時(shí)代中國(guó)前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額476.68億元，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)550億元全年銷售目標(biāo)的86.7%。

11月20日，龍光地產(chǎn)宣布，公司全資附屬公司于9月11日獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合資格投資者公開發(fā)售合共不超過人民幣40億元的境內(nèi)公司債券。當(dāng)日，龍光地產(chǎn)發(fā)行首期境內(nèi)債券，發(fā)行規(guī)模為24.9億元，于2022年到期，票面年利率為5.98%。本次發(fā)行境內(nèi)債券所得款項(xiàng)將用作償還發(fā)行人債務(wù)。

今年前10月，龍光地產(chǎn)合約銷售額約為598.7億元，同比增長(zhǎng)71.5%。其年初設(shè)定的全年銷售目標(biāo)為660億元，但在8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上宣布上調(diào)2018年合約銷售目標(biāo)至700億元。據(jù)此，前10月龍光已完成全年銷售目標(biāo)的85.5%。

平安證券研報(bào)顯示，目前按揭利率連續(xù)22個(gè)月上行，置業(yè)成本上升或帶來購買力惡化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而影響行業(yè)的銷售表現(xiàn)；2018年將迎來房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

招商證券則指出，房地產(chǎn)資金鏈水平（資金來源/房地產(chǎn)投資）2017年以來趨勢(shì)性收緊，2018年上半年有所改善，但8月以來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊（10月為140:100），但仍位于安全水平，遠(yuǎn)高于警戒線（130:100）；當(dāng)前房企整體資金鏈水平可控，行業(yè)整體性風(fēng)險(xiǎn)或不大。

“借錢周轉(zhuǎn)”沖刺全年業(yè)績(jī)

2018年僅剩一個(gè)多月時(shí)間，沖刺年底業(yè)績(jī)成為眾多中小房企的要?jiǎng)?wù)。盡管中小房企在融資成本方面不具優(yōu)勢(shì)，但為保持企業(yè)穩(wěn)定周轉(zhuǎn)，不少中小房企還是愿意在融資方面加碼。

11月20日，花樣年控股在港交所公告稱，附屬公司花樣年中國(guó)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券。采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個(gè)月內(nèi)完成，其余各期債券發(fā)行自核準(zhǔn)之日起24個(gè)月內(nèi)完成。

今前10月，花樣年累積銷售額為約人民幣213.63億元，已售建筑面積為1903390平方米，平均售價(jià)每平方米約11224元。按照花樣年在3月20日業(yè)績(jī)會(huì)上表示的2018年全年銷售目標(biāo)300億元計(jì)算，目前花樣年已完成全年目標(biāo)的71%，這也意味著接下來的兩個(gè)月，花樣年要完成既定目標(biāo)任務(wù)的近30%才能完成年初定的300億元目標(biāo)。

值得注意的是，美的置業(yè)近期兩項(xiàng)公告顯示，美的置業(yè)一邊發(fā)債籌錢，一邊進(jìn)行“投資理財(cái)”。11月19日深交所公告稱，美的置業(yè)集團(tuán)2018年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券將于11月21日正式掛牌上市交易。本期發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率7.5%，期限為三年。

11月20日晚，美的置業(yè)公告稱，以內(nèi)部資金認(rèn)購中國(guó)工商銀行(601398,股吧)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，認(rèn)購金額合共12.506億元。

據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，美的置業(yè)截至2018年中期，資產(chǎn)總額1360.73億元；負(fù)債總額1195.67億元；營(yíng)業(yè)收入65.63億元，歸屬股東凈利潤(rùn)3.88億元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流已多個(gè)報(bào)告期內(nèi)為負(fù)值。

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2018年、2019年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量是未來幾年的高點(diǎn)，兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億元、4474億元。大型房企憑借更強(qiáng)的銷售回款能力以及更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，在融資方面將更具備優(yōu)勢(shì)。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去幾年公司債發(fā)行的規(guī)模是比較大的，政策收緊是在2016年下半年，到2018年底差不多就是兩三年的時(shí)間，是很多債務(wù)工具兌付的時(shí)間，所以說2018年、2019房企的償債規(guī)模較大。