11月以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房企銷售不見明顯起色，償債高峰也已到來。

在此背景下，利用近期資金面的相對寬松，多家房企開始密集融資。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月28日，當月房企融資合計已逾1000億。

開源的同時還需節(jié)流，龍頭房企拿地熱情持續(xù)“退燒”。統(tǒng)計顯示，TOP25房企9-11月拿地金額分別合計僅767億、720億、394億。相應地，今年的土地市場也創(chuàng)造了近6年來最高的流拍紀錄。

拿地的謹慎體現(xiàn)了房企對風險的研判。未來，房企還將面臨市場持續(xù)下滑的壓力，全行業(yè)“過冬”模式已正式開啟。

密集融資

銷售，作為房企最核心的現(xiàn)金流來源，在10月進一步走低。

川財證券顯示，10月單月TOP100房企銷售規(guī)模為7846 億元，較9月下降了921億元，降幅為10.5%，已連續(xù)三個月下降。

另一方面，房企的償債高峰已到來。Wind數(shù)據(jù)顯示，年底以前，房企共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元；此外，臨近年底，又是各種賬款結算的高峰，房企的現(xiàn)金流壓力愈大。

11月以來，房企開始新一輪密集融資。保利地產(chǎn)100億永續(xù)中期票據(jù)獲批、恒大增發(fā)10億美元優(yōu)先票據(jù)、碧桂園計劃發(fā)可換股債集資10億美元；龍湖、華夏幸福也分別發(fā)行了105億、80億的公司債。

11月27日，7家房企公告發(fā)行債券；另據(jù)記者統(tǒng)計，僅近2天就有12家房企披露融資計劃或公告票據(jù)發(fā)行，累計規(guī)模約300億。

如此密集的融資背后，是監(jiān)管部門的微妙調(diào)節(jié)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，房企能否發(fā)債，關鍵在于監(jiān)管的態(tài)度，近期發(fā)債審批趨于寬松，出現(xiàn)了密集發(fā)債。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也表示，房企的資金壓力比想象的更大，監(jiān)管機構改變了之前的態(tài)度稍微放松，允許規(guī)模較大的房企優(yōu)先發(fā)債。

黃立沖表示，明年和后年是房企債務集中到期年，上半年由于政策關系沒法發(fā)債，房企趁現(xiàn)在政策稍寬松都在加緊發(fā)債，即使利率提高也要發(fā)。

值得關注的是，今年6月發(fā)改委的新規(guī)規(guī)定，房企海外發(fā)債只能用于償還舊債，不能用于買地投資。如時代中國11月20日公告，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為10.95%，擬用作其若干現(xiàn)有債務再融資及一般營運資金用途。

Wind數(shù)據(jù)顯示，時代中國2019年3月21日將有兩筆債務到期，總額大約6.88億。

此外，恒大地產(chǎn)計劃增發(fā)2020年到期的5.65億美元債券，則用于緩解公司短期債務償付壓力。

黃立沖認為，明年是中國房企的生死之年，今年的融資是生死時速的賽跑。

嚴躍進提醒，發(fā)債后，雖然資金壓力會有所減緩，但也會帶來很多新問題，比如債務兌付的疊加等。特別是明年市場的降溫風險，使得兌付壓力增加，這是值得警惕的。

一位銀行人士表示，密集發(fā)債讓房企的資金壓力得到了緩解，但融資利率也在上升。“今年房企融資成本明顯提升，龍頭房企的境內(nèi)公司債成本基本不超過5%，但境外發(fā)債一般都超過7%甚至10%”。