回顧2018，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了太多大事、要事值得被記錄。

這一年，樓市調(diào)控政策經(jīng)歷由緊到松的結(jié)構(gòu)性微調(diào)。前三季度，各地方堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松。到了第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調(diào)控第一槍。

這一年，行業(yè)分化格局加速，“有人歡喜有人愁”。千億房企數(shù)量從2017年的17家增至30家，萬科、碧桂園、恒大三家龍頭房企合約銷售均超5000億元；另一面，部分房企目標完成率不達預期，中弘股份、華業(yè)資本(2.480, -0.11, -4.25%)等多家企業(yè)更是陷入債務危機，難以自拔。

這一年，房企紛紛開始自我顛覆，在地產(chǎn)主業(yè)之外尋求新的利益增長點。從特色小鎮(zhèn)到長租公寓，從醫(yī)療大健康到新能源汽車。克而瑞認為，房企進軍多元產(chǎn)業(yè)的步伐更加開闊，但缺少運營經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)資源的房企若是貿(mào)然進場亦可能會承受巨大風險。

告別2018，展望2019，樓市調(diào)控政策是緊是松？融資環(huán)境是回暖還是遇冷？房企“唯規(guī)模論”的發(fā)展理念是否適用？新的一年，房地產(chǎn)行業(yè)依然留下太多懸念待解。

政策：各地研究樓市“一城一策”方案

從2018年末到2019年首月，全國迎來新一輪政策調(diào)控潮。

克而瑞研報顯示，2018年第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是打響調(diào)控放松第一槍。步至2019年，青島高新區(qū)暫停“搖號售房”規(guī)則，珠海提出將探索放寬澳門居民在出入境、停居留、教育、購房等方面的限制。

“自去年年末開始，部分城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行局部性、結(jié)構(gòu)性的微調(diào)，這更多是對過去過度行政化手段的一種糾偏，更多讓市場發(fā)揮作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴時代周報記者，政策微調(diào)屬于正常的修復，不代表房地產(chǎn)政策發(fā)生轉(zhuǎn)向。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽亦在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，2019年要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，在2019年1月份地方兩會期間，“一城一策”一詞開始頻繁出現(xiàn)在各省市政府報告中。據(jù)悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，研究制訂“一城一策”方案。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，“一城一策”本身是“因地制宜、分類指導”的導向，不過對于此類政策來說，在當前房地產(chǎn)市場下行的情況下，會有更多的新意。“第一是短期內(nèi)各地政府不會強調(diào)政策放松，而是會繼續(xù)強調(diào)“一城一策”的導向；第二是在具體執(zhí)行過程中，往往各地會有放松的跡象。”嚴躍進表示，因為實際上一些大城市確實出現(xiàn)了交易放緩和價格趨緩等現(xiàn)象，所以各地政策公開或不公開的放松現(xiàn)象會更多。

房價：樓市回歸理性

2018年，房地產(chǎn)市場波瀾不斷，充滿懸念。上半年，一些城市的房價仍處于慣性上漲狀態(tài)，甚至部分熱點城市出現(xiàn)了“萬人搖號，一房難求”的盛況。戲劇般的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在年中，8月開始，市場明顯轉(zhuǎn)冷，銷售開始疲軟，金九銀十也失去了往昔的繁盛。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月的單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%。

隨著整個行業(yè)遇冷，一二線城市、三四線城市在房地產(chǎn)銷售情況呈現(xiàn)出較大程度的分化。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一線城市成交下滑，2018年北上廣深4個一線城市商品房成交面積比重在4月跌至最低，僅為1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32個二線城市商品房成交面積比重始終維持在30%上下。

受“去庫存”政策和棚改貨幣化政策的利好刺激，三四線城市成交面積比重在8月份上升至69.3%的歷史高位，但隨后市場降溫以及棚改貨幣化安置的收緊，項目去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。銷售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕向時代周報記者表示， 2019年，隨著調(diào)控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)以及購買力的透支，預計全國樓市成交將整體回落，市場全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價繼續(xù)上漲，全年漲幅在4%左右。

土地市場：成交體量仍將維持高位 房企布局逐步回歸一二線

土地市場，不僅是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。

2018年，國內(nèi)土地樓板價、溢價率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場處于由熱轉(zhuǎn)涼的磨合階段。土地市場的降溫加劇了地塊流拍現(xiàn)象的發(fā)展，導致不少城市的供地計劃難以完成，如北京、深圳、廈門等熱點城市完成度甚至不足三成。因此為了加快供應、平衡供求關(guān)系，去年年末不少城市加快了供地節(jié)奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業(yè)參與到土地市場的競拍中。

步至2019年，克而瑞預測，土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。同時，在一二線城市地價回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年中，企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢有所轉(zhuǎn)變，將會轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點三四線城市，此類城市的成交量、價回溫可能性更大。

“土地價格方面，由于房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對拿地的態(tài)度更為謹慎，不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，且資本市場環(huán)境走弱的預期依舊。2019年土地整體價格預計將持續(xù)走穩(wěn)，市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。”克而瑞表示。

房企規(guī)�；�：千億房企擴容將放緩 激進型企業(yè)遇流動性挑戰(zhàn)

在樓市調(diào)控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應”愈演愈烈。

2018年，千億房企數(shù)量從2017年的17家猛增至30家，其中陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年邁入千億房企行列。此外，2018年TOP50房企門檻也從2017年的381億元大幅提升至550億元，其中奧園及東原的全年業(yè)績同比增幅都在80%以上。

部分房企銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，部分房企業(yè)績卻不達預期。據(jù)克而瑞報告，2018年，首開股份、當代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)全年目標完成率分別為99%、98.9%、93.7%。而提出2000億元目標的泰禾，在2018年僅實現(xiàn)銷售額1456億元（中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)）。

克而瑞預計，千億房企的數(shù)量在2018年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容進程將放緩，短期內(nèi)將維持在30–35家左右。而對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。

相比業(yè)績未達標，部分中小房企的境遇則更糟糕。2018年以來，隨著融資渠道不斷收緊，包括五洲國際、中弘股份、華業(yè)資本、上陵實業(yè)在內(nèi)的多家與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)相繼發(fā)生債務違約。

天風證券指出，整體而言，在2019年基本面下行，銷售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍面臨一定的壓力。其中，存貨變現(xiàn)能力弱、債務結(jié)構(gòu)不合理的激進型房企仍面臨流動性的挑戰(zhàn)。