經(jīng)歷史上最嚴(yán)調(diào)控，2019年房地產(chǎn)開(kāi)局彌漫著低迷的氣氛：百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售增速下滑，龍頭房企也未能例外。從宏觀形勢(shì)看，2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“L”型走勢(shì)尚未完成探底，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力不言而喻。

在房地產(chǎn)行業(yè)，恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平的“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口訣被奉為“至理名言”，成為指導(dǎo)業(yè)內(nèi)分析和判斷房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的指南針。近期，任澤平發(fā)表了對(duì)2019年宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)：經(jīng)濟(jì)有望年中觸底，資本市場(chǎng)否極泰來(lái)。

那么，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走出一條怎樣的曲線？房企的突破口又在哪里？近日發(fā)布的《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》)預(yù)計(jì)，2019年將是樓市“調(diào)整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。

2019年將是樓市“調(diào)整年”

在這份由保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院聯(lián)合發(fā)布的《白皮書(shū)》認(rèn)為，2018年四季度，全國(guó)性的市場(chǎng)運(yùn)行周期拐點(diǎn)已確立。預(yù)計(jì)2019年將是樓市“調(diào)整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。

2019年，不可忽視中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決心。為保證樓市平穩(wěn)運(yùn)動(dòng)，中央將持續(xù)對(duì)沖，通過(guò)授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件、取消限購(gòu)等政策，在資金面下調(diào)、購(gòu)房利率上浮區(qū)間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底。

《白皮書(shū)》認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力錯(cuò)配，三四線城市購(gòu)買(mǎi)力透支下帶來(lái)更長(zhǎng)的尋底期。從分線城市的成交總價(jià)占比來(lái)看，一線城市總價(jià)段300萬(wàn)元以上成交占比明顯提升；二線城市100萬(wàn)~300萬(wàn)元總價(jià)段產(chǎn)品成主流；三四線城市總價(jià)段100萬(wàn)元以上產(chǎn)品占比提升20多個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，以上觀點(diǎn)與克而瑞發(fā)布的報(bào)告保持一致。今年春節(jié)期間，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約，并未迎來(lái)市場(chǎng)期盼已久的火爆銷(xiāo)售場(chǎng)景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市場(chǎng)調(diào)整到位的核心一二線城市，樓市、地市皆有轉(zhuǎn)暖的跡象。

值得注意的是，本輪周期中，全國(guó)范圍內(nèi)不同城市樓市“春夏秋冬”同時(shí)都存在。從70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)可看出，以往各線城市價(jià)格變動(dòng)時(shí)點(diǎn)基本一致，前后時(shí)間差不超過(guò)一個(gè)季度；而本輪周期先行一二線城市2015年下半年開(kāi)始領(lǐng)漲，于2017年年中逐步走向橫盤(pán)或調(diào)整，而三四線城市周期差異更為顯著，城市群三四線緊隨核心城市，中西部非城市群三四線周期滯后先行城市一年以上。

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院認(rèn)為，市場(chǎng)調(diào)整期往往也是機(jī)遇期。正由于行業(yè)高位即時(shí)調(diào)整，很大程度上避免了市場(chǎng)出現(xiàn)1991年日本、1998中國(guó)香港和2008年美國(guó)的危機(jī)情況，從而行業(yè)發(fā)展更具韌性。對(duì)于增量市場(chǎng)規(guī)模未來(lái)5~10年仍將維持10萬(wàn)億+更有信心，這也為還需要時(shí)間培育的存量市場(chǎng)提供了更大的動(dòng)能基礎(chǔ)和時(shí)間緩沖。

樓市將聚焦“胡煥庸線”

克而瑞認(rèn)為，今年春節(jié)后市場(chǎng)回暖僅限于部分城市、部分項(xiàng)目，預(yù)計(jì)各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局。即一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。

那么，在今年的樓市“調(diào)整年”，具備怎樣素質(zhì)的城市才是房地產(chǎn)的機(jī)遇所在？

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院分析指出，城市人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等基本面才是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素，房地產(chǎn)發(fā)展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期。

其認(rèn)為，探究房地產(chǎn)行業(yè)兩大核心驅(qū)動(dòng)力是人口和城市，城市基本面決定行業(yè)生命周期，目前我國(guó)人口步入“質(zhì)量紅利”周期階段，峰值時(shí)代房地產(chǎn)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)化，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇來(lái)源于人口結(jié)構(gòu)變化。

由于農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)顯著上升，成為這一輪三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)市場(chǎng)大爆發(fā)的重要背景之一。同時(shí)，90后中超7000萬(wàn)人受過(guò)高等教育，80后中3500萬(wàn)高等院校畢業(yè)生，未來(lái)將有2.5億人受過(guò)高等教育，而這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國(guó)城市格局。

從資金、高素質(zhì)人才以及資源集聚來(lái)看，優(yōu)勢(shì)資源均在向核心城市聚集。據(jù)此，保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院提出明確提出“房地產(chǎn)已進(jìn)入峰值時(shí)代”。實(shí)際數(shù)據(jù)已印證，即使2018年的市場(chǎng)運(yùn)行周期承壓，仍不改行業(yè)規(guī)模高位的峰值特征。

未來(lái)將房地產(chǎn)市場(chǎng)將聚焦“胡煥庸線”(地理學(xué)家胡煥庸提出的劃分我國(guó)人口密度的對(duì)比線)東南，一二線城市及珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大城市群仍將主導(dǎo)峰值時(shí)代；北方人口、資源、經(jīng)濟(jì)向少數(shù)大城市的集聚效應(yīng)會(huì)更明顯，而當(dāng)前“南強(qiáng)北弱”格局下，南方城市整體看布局機(jī)會(huì)點(diǎn)優(yōu)于北方。同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和城市格局的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整百城名單。

同時(shí)，隨著公募Reits的開(kāi)放，以及市場(chǎng)利率中樞的緩步下行，一線和二線熱點(diǎn)城市將迎來(lái)一個(gè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期并存，平衡發(fā)展的新時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成一個(gè)符合“租購(gòu)并舉”，滿足人民多層次和多樣化需求的新生態(tài)。