房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走，從金融數(shù)據(jù)中亦能看出一些端倪。易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《2020年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》顯示，今年住戶部門加杠桿幅度明顯小于前兩輪樓市上漲行情的2013年和2016年。加之，全國(guó)首套房貸平均利率九連降趨勢(shì)結(jié)束，過(guò)去兩輪全國(guó)樓市普漲行情難以重現(xiàn)。

易居研究院研究員沈昕指出，住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)。

從住戶部門杠桿水平來(lái)看，報(bào)告顯示，今年疫情發(fā)生以來(lái)，貨幣政策趨于寬松，住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，但上升幅度遠(yuǎn)小于2012-2013年和2015-2016年，說(shuō)明住戶部門加的杠桿的規(guī)模明顯小于前兩輪樓市快速上漲之時(shí)。

今年前三季度，首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，對(duì)居民購(gòu)房形成一定刺激，上半年部分城市地市、樓市熱度快速上升。不過(guò)，利率下行的趨勢(shì)也已經(jīng)結(jié)束。

據(jù)融360監(jiān)測(cè)，10月份，全國(guó)首套房貸平均利率全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，今年以來(lái)的首套房利率“九連降”趨勢(shì)結(jié)束。

對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，沈昕指出，本輪2018年末以來(lái)的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014-2015年，對(duì)居民貸款購(gòu)房的刺激力度也明顯不及前兩次。預(yù)計(jì)四季度商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)與去年基本持平。

更為重要的是，沈昕表示，目前以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市政策與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有巨大差異。下半年以來(lái)，深圳、東莞、杭州、寧波、南京、沈陽(yáng)等多城升級(jí)了樓市調(diào)控政策，常州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、唐山等多城對(duì)房貸政策也進(jìn)行了收緊。8月，房企融資“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)出臺(tái)，對(duì)房企加杠桿的能力進(jìn)行了限制。從房企端到購(gòu)房者端，相關(guān)政策陸續(xù)收緊。

報(bào)告認(rèn)為，目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，不會(huì)出現(xiàn)2016-2018年似的全國(guó)普漲。