現(xiàn)在，各樓盤的定價多根據(jù)自身的資金壓力和銷售節(jié)奏，不是單邊的價格漲跌，而是時跌時漲，眼花繚亂的價格波動，增加了購房者選擇的難度。

當(dāng)前，青島樓市不是齊降、齊跌的大合唱，各樓盤根據(jù)庫存量、資金壓力、購買力等因素，采取靈活的價格策略。日前，記者在李滄探盤過程中發(fā)現(xiàn)，有的樓盤在降價，而有的樓盤通過“以價換量”，已筑底，并試圖回調(diào)價格。

經(jīng)觀望、盤整、降價之后，青島樓盤進入新的震蕩期，單盤價格更加飄忽不定。對照前幾輪樓市調(diào)整過程，目前是一個不多見的變化階段，它增加了購房難度。

降價，有的雷聲大雨點小

喊著降價的，價格其實未必降多少。

位于重慶路上的大盤中南世紀(jì)城，之前有消息稱，已經(jīng)“破6”，即單價跌至6000元/平方米以下。在售樓處現(xiàn)場，銷售人員告訴記者，5000多元/平方米的房子，都是東西朝向的小戶型。

看現(xiàn)場的銷控表，購房者需求最多、八九十平方米的主力產(chǎn)品，標(biāo)價都在8000元/平方米上下。

記者選取了一套8號樓13樓88平方米的套三房，標(biāo)價約在8300元/平方米。銷售人員計算后告訴記者，這套房子優(yōu)惠之后的價格約為7200元/平方米。

銷售人員介紹說，9號樓平均比8號樓便宜150元/平方米，之前主推9號樓，所以銷售得快些。

現(xiàn)場銷控表也顯示，8號樓已售出的房子不多，而9號樓銷售了三分之二多。

據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)平臺提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中南世紀(jì)城去年7月份首批開盤，當(dāng)時市場環(huán)境尚可，當(dāng)月成交均價約7350元/平方米；至九、十月份，成交價格升至約7600元/平方米，是該項目的價格高點；今年3月中南世紀(jì)城成交了250余套，實現(xiàn)旺銷，成交均價約為7240元/平方米。

從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然有降價的消息，但目前中南世紀(jì)城主流產(chǎn)品的降價幅度并不大。

而據(jù)銳理數(shù)據(jù)相關(guān)分析人士的觀點，從3月份成交量看，中南世紀(jì)城的銷售速度比較快，按目前市場形勢，后期降價的可能性較低。

李滄東部另一樓盤此前傳言八五折銷售。記者實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售人員提供的八五折房源，為頂層，位置欠佳。同一單元，七八層相同戶型房源的價格優(yōu)惠幅度要小得多，單價與頂層基本相當(dāng)。所謂大幅降價，應(yīng)視為開發(fā)商在當(dāng)前市場情況下，定價策略的調(diào)整。

以價換量后，有的在筑底

去年年底開始，李滄樓盤低開或是降價的項目，已開始“筑底”。個中原因，一方面，有樓盤通過“以價換量”，資金壓力已經(jīng)緩解；另一方面，區(qū)域市場缺乏后續(xù)樓盤價格跟進。

重慶路上的小盤項目芳馨園，去年12月10日開盤，小高層均價約在6300元/平方米。通常在剛需客戶集中的區(qū)域，大戶型產(chǎn)品難賣，單價要低些。而上周記者探盤發(fā)現(xiàn)，該項目小高層110多平方米的大戶型價格在6500元/平方米，高于均價。

該項目銷售經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在銷售已過七成，壓力不大，價格略有調(diào)整。

銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示，去年芳馨園小高層成交均價約在6450元/平方米，今年3月份的成交均價6600元左右，3月份成交房源90%以上是90平方米以上戶型。

從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)能看出，芳馨園價格略有上調(diào)，但幅度不大。

在李滄，另一有可能調(diào)整價格的是春和景明，去年該項目大幅降低，最低均價達(dá)到7200元/平方米。近期記者探盤，銷售人員稱，目前所余尾房已經(jīng)不多，而新一期房源四月份推出，每平方米起價將在7200元或7300元。

很明顯，當(dāng)前處在價格的震蕩期，開發(fā)商通過靈活的價格策略，控制銷售節(jié)奏，不是單邊的價格漲跌，而是時跌時漲。

大勢所趨，“大鱷”也折腰

黑龍江路西側(cè)，中海國際社區(qū)是李滄最南部的在售大盤項目。在該項目售樓處，記者指著朗園組團一套位于8樓約90平方米房源咨詢價格。銷售人員介紹，目前有送廚房活動，總價優(yōu)惠6萬元，核算之后的單價是8100元/平方米。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，今年3月份中海國際社區(qū)迎來銷售高峰，成交250余套，均價約在8600元/平方米。

與中海國際社區(qū)相距較近的山河城、映月公館，去年同期的銷售均價達(dá)到9000元/平方米以上�？v然擁有中海的品牌優(yōu)勢，且靠近地鐵一期，該項目也不得不根據(jù)當(dāng)前市場，調(diào)低定價。

由首創(chuàng)置業(yè)接盤的陽光香蜜湖，在重慶路西側(cè)，受周邊項目價格低開影響，采取了新的價格策略。銷售人員向記者推薦了一套79平方米、格局方正的小套二戶型，非常適于經(jīng)濟實力弱的剛需人群。該總價約57-59萬元，均價在7500元。該項目約90平方米的套二戶型單價更低。

重慶路東側(cè)，距陽光香蜜湖不遠(yuǎn)的藍(lán)山灣，曾將銷售均價拉至8500元/平方米以上，是區(qū)域價格水平的高點。受調(diào)控影響，目前這一區(qū)域整體價格水平回調(diào)已非常明顯。

價格飄忽不定，買房有些難

上周，在青島春季房展現(xiàn)場，一位購房者向記者表達(dá)了這樣的迷茫，各樓盤都說有優(yōu)惠，但實際上降了多少誰也不知道，相距挺近的兩個項目，價格有時候差得不少，也不知道什么原因。

現(xiàn)在，各樓盤的定價多根據(jù)自身的資金壓力和銷售節(jié)奏，眼花繚亂的價格波動，確定增加了購房者選擇的難度。

持續(xù)的以價換量，帶來成交量的回暖，價格會不會一味走低呢？

對此，近期上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受媒體采訪時分析，現(xiàn)在包括影響房價的主要因素等很多數(shù)據(jù)和指標(biāo)都表明，行業(yè)正在進行觸底，成交量反彈持續(xù)三四個月之后，價格就會止跌。按照目前趨勢成交量確實節(jié)節(jié)攀升，二季度70個城市房屋價格指數(shù)環(huán)比增幅極有可能由負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長。