利率存變數(shù) “旁觀者”難下定論

房貸新政50天，市場到底發(fā)生了那些改變？未來房價走勢，又將何去何從？相比賣房人、買房人、投資人等一線市場的“當(dāng)局者”，經(jīng)濟學(xué)家、中介機構(gòu)、媒體人這些樓市的“旁觀者”，或許比前者得出更冷靜的論斷。

今年7月，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠在微博上發(fā)表了一則頗受爭議的言論，大意是——說出這句話或許會挨罵，但一線城市的房子真的可以看一看了。此時，國內(nèi)輿論對房價正呈現(xiàn)壓倒性看空，甚至連“大炮”任志強也改口看淡后市。

在馬光遠看來，中國住房已經(jīng)告別短缺，很多開發(fā)商會死去，很多房子可能永遠賣不出去，但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出臺，你就必須下決心買房”。

事實上，近幾年一線城市房價走勢，一直與信貸政策和利率水平息息相關(guān)，無論是2008年底央行大幅降準(zhǔn)降息，還是2012年初三度降準(zhǔn)、兩次降息，都隨后帶來房價暴漲。這一次，盡管央行尚未啟動全面降準(zhǔn)降息，但首套房貸已悄然下行，目前已從以前的基準(zhǔn)上浮10%普遍降至95折。

然而，歷史并不會簡單地重演。主流看空者認(rèn)為，在經(jīng)歷連續(xù)多年的房價暴漲后，樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2008年時的買房人和投資客，現(xiàn)在成為供給，更大的變量是，政策房仍在增加供應(yīng)。“一線城市是房價泡沫，三四線城市是供應(yīng)泡沫。”這一觀點頗具代表性。

時下一線樓市真的回暖了嗎？在北京某拍賣公司負(fù)責(zé)拍賣質(zhì)押房產(chǎn)的姜女士或許也有一定的發(fā)言權(quán)。目前她手里有幾套比市場價便宜20%的房子，但戶型偏大，且需要支付全款，卻始終找不到愿意競拍的買家。

最近一個月，程先生買的那套房子所在小區(qū)業(yè)主報價，并沒有因為房貸新政而改變繼續(xù)下行的趨勢。當(dāng)時由于業(yè)主急售，他以低于均價15%的價格成交，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)小區(qū)又出了幾套更便宜的房子。

最近，程先生注意到北京存量房的網(wǎng)簽數(shù)字又下來了。由于新政后客戶集中入市，消化部分購房需求以及優(yōu)質(zhì)房源，導(dǎo)致目前市場熱度不高。隨著時間的推移，新政的托底作用可能會慢慢遞減。

“實際情況可能比市場預(yù)期稍好一些，現(xiàn)在是新一輪價格局勢前的博弈！”資深市場研究者馬紅認(rèn)為，由于網(wǎng)簽滯后性太長，來自中介內(nèi)部的報單量和報業(yè)績這兩個指標(biāo)最能及時反映當(dāng)下市場，其中業(yè)績比報單更準(zhǔn)確。