總體判斷是，在住房供需結(jié)構(gòu)沒(méi)有得到根本改善和政府不放開(kāi)投資投機(jī)性需求的情況下，3月末以來(lái)的部分指標(biāo)回暖趨勢(shì)，不會(huì)形成趨勢(shì)性的變化，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不是很牢固。

一季度數(shù)據(jù)出來(lái)后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖趨勢(shì)，在長(zhǎng)達(dá)兩年多的“寒冬季”里融化了一點(diǎn)冰雪。這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整始于 2013年下半年，2014年全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月下降，全年降到10.5%，是1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)的歷史最低點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 2000-2013年間25%的平均增幅。比較一下在我國(guó)經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)沖擊最大的2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅還達(dá)到了 16.2%。

進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力總體上還在持續(xù)，1-2月份的開(kāi)發(fā)投資等主要指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，但在3月份一些主要指標(biāo)的下滑幅度有所收窄。1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額的同比降幅比 1-2月份也收窄了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)還將持續(xù)，主要原因是3月底中央出臺(tái)的一些政策會(huì)逐步發(fā)揮效應(yīng)。3月底住建和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的“完善個(gè)人住房信貸政策”，財(cái)政部下發(fā)的 “調(diào)整住房營(yíng)業(yè)稅政策”，加上3月27號(hào)國(guó)土部和住建部下發(fā)的 “完善住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策”，以及各地大幅提高公積金貸款額度和降低首付比例，都被市場(chǎng)解讀成政府為穩(wěn)定住房消費(fèi)而釋放出來(lái)的積極信號(hào)。

長(zhǎng)期來(lái)看，不管是市場(chǎng)供求狀況還是政府宏觀(guān)思路，都不支撐未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還能維持過(guò)去十多年間的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。今年一季度銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額指標(biāo)的回暖，主要還是靠消化住房存量來(lái)實(shí)現(xiàn)的，新增投資需求仍然在回落。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅在8.5%，比 1-2月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。另外，像房屋施工面積、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等代表新增需求的指標(biāo)，同比降幅仍然在擴(kuò)大。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況也沒(méi)有得到改善，1-3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%，比1-2月份回落了4.5個(gè)百分點(diǎn)，是2013年以來(lái)降幅最大的一個(gè)季度。企業(yè)新增投資需求不旺盛的一個(gè)重要原因是，目前消化現(xiàn)有住房存量的壓力非常大。截止到2015年3月底，商品房待售面積64998萬(wàn)平方米，除以 1-3月份18254萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積，去化周期在10個(gè)月以上。

去化周期長(zhǎng)，意味著如果需求沒(méi)有出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)段盡快消化現(xiàn)有的住房供給能力，仍是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選項(xiàng)。從國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控思路看，李克強(qiáng)總理在“兩會(huì)”記者招待會(huì)和最近接受《金融時(shí)報(bào)》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)都表態(tài)，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，調(diào)控政策要因地施策，采取差異化調(diào)控政策。跟前幾輪住房調(diào)控思路完全不同的是，這一次的住房市場(chǎng)調(diào)控選擇了 “釋放改善性需求”作為穩(wěn)定住房消費(fèi)的突破口，各部委采取的所有政策都把靶心對(duì)準(zhǔn)了“改善性需求”，仍然把抑制投資投機(jī)性需求放在 “防風(fēng)險(xiǎn)”的首要位置，不能指望住房需求會(huì)在短期內(nèi)大幅提高。

總體判斷是，在住房供需結(jié)構(gòu)沒(méi)有得到根本改善和政府不放開(kāi)投資投機(jī)性需求的情況下，3月末以來(lái)的部分指標(biāo)回暖趨勢(shì)，不會(huì)形成趨勢(shì)性的變化，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不是很牢固。