注意! 下月房貸月供可能“不降反升”
作者:未知 來源:廣州日報 更新時間:2015年12月29日 【字體:大 中 小】
今年五次降息的利好將于明年顯現(xiàn) 但理財專家提醒跨越年度分段計息特殊:
對于絕大部分以房貸方式購房的市民而言,今年五次降息的利好,將在下月開始顯現(xiàn)。不過,銀行理財師提醒,由于1月份處于跨越年度分段計息特殊時期,1月份的房貸很有可能“不降反升”,到2月份降息對房貸的影響才真正顯現(xiàn)。
百萬房貸明年月供少700多元
今年央行五次降息,使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”,不過絕大多數(shù)的購房者還未能真切感覺到房貸壓力的減輕。記者從佛山多家商業(yè)銀行了解到,由于房貸月供多采取次年調(diào)整的模式,因而五次降息月供累積降幅將在下個月集中體現(xiàn)
五次降息后,房貸一族壓力能減輕多少?以購房者王先生貸款100萬元為例,如果選擇貸款期限20年,采用等額本息法,執(zhí)行基準(zhǔn)利率(4.9%),明年王先生的月供將變?yōu)?544.44元,總利息為57.06萬元。但如果王先生是在今年3月1日,即年內(nèi)首次降息前辦理100萬元貸款,同樣貸款期限20年,當(dāng)時月供為7251.12元,總利息為74.02萬元。
這意味著經(jīng)過年內(nèi)五次降息,王先生明年月供減少了706.68元,20年總利息將減少16.96萬元,20年算下來可以省下一部家用轎車。
而今年公積金貸款年內(nèi)降息一共四次,比商業(yè)房貸少一次,但集中兌現(xiàn)的利好也不在少數(shù)。以佛山市民張女士與丈夫為例,兩人使用公積金貸款50萬元,選擇10年貸款期限,等額本息的還款方式,今年3月1日降息前,五年以上年基準(zhǔn)利率為4.25%,每月他們需還款5121.88元,本息合計是61.46萬元。而公積金最近一次降息是在8月26日,按照3.25%的最新利率計算,每月還款4885.95元,本息合計是58.63萬元,每個月可節(jié)省235.93元。
房貸利率明年1月才開始調(diào)整
“像市民房貸這種長期商業(yè)貸款,大部分人與銀行約定的都是次年生效,所以大部分人的月供應(yīng)該是從明年1月開始下降。”中信銀行佛山分行理財師告訴記者,目前貸款利率調(diào)整最常用的是次年調(diào)整方式。按規(guī)定,本年度內(nèi)如遇利率調(diào)整,選擇浮動利率貸款的客戶,房貸利率要等到次年1月才開始調(diào)整。
中信銀行佛山分行理財師提醒,目前多數(shù)銀行房貸還款日為每月的20日左右,2016年1月的月供相對特殊,正好跨越年度分段計息——今年12月21日至31日期間執(zhí)行舊利率,明年1月1日至20日才執(zhí)行新利率,因而月供減少不“徹底”,甚至?xí)霈F(xiàn)1月份房貸利息有下降,但根據(jù)等額本息計算公式重新計算,還款本金卻會上漲的情況。
“供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分,所以才會出現(xiàn)月供‘不降反升’的怪事。事實上,供房者1月多還的是本金,并不是利息增多,2月份以后,計息方式就會恢復(fù)正常。”理財師提醒,客戶下月最好留意銀行短信通知,避免出現(xiàn)房貸逾期情況。
降息后提前還貸未必劃算
記者留意到,臨近年底,不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此,有銀行理財經(jīng)理分析,如果之前享受7折、8.5折優(yōu)惠利率和辦理公積金貸款者,在今年五次降息的情形下提前還貸未必劃算。
“在2010年左右買房的市民都申請到了在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上打8.5折、甚至7折的優(yōu)惠商貸利率。明年起,這兩類房貸的利率將會降至4.165%和3.43%,而對于公積金貸款者來說,明年的利率將降至3.25%,均已低于目前銀行理財產(chǎn)品的收益水平。”銀行理財經(jīng)理表示,目前銀行一些理財產(chǎn)品平均收益都能達到甚至高于4.5%的水平,這意味著房貸者只需要對資金進行合理配置,拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩,比把錢拿去提前還貸更劃算。