部分二線土地市場發(fā)高燒 地方政府趁熱加大供應
作者:未知 來源:中財網(wǎng) 更新時間:2016年05月15日 【字體:大 中 小】
一線城市拿不起地,三四線城市不想拿,二線城市——尤其是經(jīng)濟富庶的長三角二線城市——土地市場發(fā)起了“高燒”。
在剛剛過去的4月份,一線城市幾乎無土地成交,二線城市土地出讓金輕松突破1100億元,占比近8成,同比上升280.4%,環(huán)比上升38.4%。
其中,合肥、蘇州、南京、廈門四個城市表現(xiàn)最為突出,量價齊升,成交土地的平均溢價率均超過100%。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示,截至5月5日,今年全國前20名土地收入的城市中,北京、上海、杭州跌出三甲,而被二線城市南京、蘇州和鄭州所取代。
這些大熱的二線城市有共同的特性:今年房地產(chǎn)成交普遍火爆,市場預期好,是開發(fā)商的必爭之地;庫存去化周期都已經(jīng)降至3個月以內(nèi),供需不平衡。“市場比較好,大家都去搶地;另外一個是資金流向,一線供地少,好的二線城市也不多,32個二線城市里面大概有不到三分之一的二線市場是房企覺得有盼頭的,因此資金集中流向了這幾個城市。這些城市在全國去庫存的一盤棋之下,率先發(fā)熱。”專家分析說。
前幾年很多城市的房地產(chǎn)去庫存壓力非常大,但隨著市場好轉,現(xiàn)在變成了地方政府趁勢加推土地,歸根結底還是因為此舉可以大大增加土地財政,劉奇洪對記者說。劉奇洪在區(qū)域經(jīng)濟研究領域頗有建樹,他任職于河海大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心。“這些城市對房地產(chǎn)的依賴非常大,單靠房地產(chǎn)來帶動城鎮(zhèn)化進程是不可持續(xù)的。城市的產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)的上漲之間的反差特別大。”劉奇洪說。
缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的地王,恰恰是風險所在。
5月9日,人民日報刊發(fā)了一篇題為《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經(jīng)濟》的萬字長文。這一訪談不僅對中國經(jīng)濟未來的走勢定下了L型的基調(diào),也對房地產(chǎn)去庫存定下了基調(diào)。“權威人士”強調(diào),樹不能長到天上。房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”,而不應通過加杠桿“去庫存”,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。
民生證券研究院執(zhí)行院長管清友在隨后的電話會議中解讀,這是對前期一些地方房地產(chǎn)政策的“撥亂反正”。
二線地熱
4月,蘇州、南京土地出讓收入分達到347.9億元、147.5億元,位列全國300城土地出讓金排行榜的前兩名。
南京共出讓5幅土地,有2幅地塊溢價率超過160%。
蘇州共出讓土地29幅,13幅土地溢價率超過100%,其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。僅4月7日和8日兩天,蘇州的土地拍賣累計攬金250.8億元。這個數(shù)字,幾乎相當于當?shù)?015年全年土地收入的一半。
合肥的表現(xiàn)同樣突出,4月共出讓12幅土地,其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地,溢價率高達380.95%。4月28日,合肥成交了6宗地,攬金113.07億元,其中五宗地塊的樓面價高于10000元/平方米,且溢價率超過280%。當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示,合肥歷史上僅八宗地塊的樓面價高于1萬元,此次就占據(jù)了5席。
而在此前的3月份,合肥濱湖區(qū)一宗地塊以總價76.89億元被文一地產(chǎn)摘得,一舉刷新了合肥土地成交總價紀錄。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,4月二線城市成交樓面均價達3007元/平方米,環(huán)比漲53%,同比暴漲180%。
這背后,是資金在上述城市的高度聚集。
據(jù)統(tǒng)計,標桿房企新增土地建面的61%位于二線城市,其新增土地金額的52%也投向了二線城市。“對我們來說,最迫切的任務就是拿到地。拿不到地,會立馬死掉,拿高價地即便是虧錢了,暫時還能活下去。”一位大型房企投資部的匿名人士對記者表示。