“緊急降溫不是不愛，而是真愛”

一大波調(diào)控政策之下，樓市“金九”戛然而止，“銀十”也被潑了一盆冷水。一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)下滑，部分前期高燒的城市成交量“速凍”。那么，樓市拐點(diǎn)到了嗎？

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉的回答是，“預(yù)計(jì)10月份全國(guó)樓市將迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，“調(diào)控不是打壓房地產(chǎn)，恰恰是為了保護(hù)房地產(chǎn)，為了避免去年股市的慘劇上演，緊急降溫不是不愛，而是真愛。政府對(duì)房地產(chǎn)的感情沒有改變。”

政策拐點(diǎn)后出現(xiàn)了市場(chǎng)拐點(diǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯，據(jù)初步測(cè)算，前三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。在銷售市場(chǎng)，無(wú)論是裝潢、家電等樓市周邊產(chǎn)業(yè)，還是金融行業(yè)、財(cái)政來(lái)源，都仰仗著樓市的火爆成了受益者。

不過(guò)，政府及市場(chǎng)已經(jīng)察覺，如此瘋狂的上漲并不可能長(zhǎng)期持續(xù)。

9月最后一周，有市場(chǎng)分析已經(jīng)開始預(yù)測(cè)，樓市將進(jìn)入深度調(diào)整。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤就指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)毋庸置疑已有泡沫，接下來(lái)的四季度，將是中國(guó)樓市調(diào)整的重要時(shí)期。

9月30日開始，北京、天津等22個(gè)城市集體出臺(tái)樓市調(diào)控政策，印證著市場(chǎng)的猜測(cè)：樓市的瘋狂已經(jīng)接近尾聲。

“這是過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如此評(píng)價(jià)。在調(diào)控政策出臺(tái)之后，全國(guó)多個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介又迎來(lái)了一波嚴(yán)查，住建部點(diǎn)名45家企業(yè)存在違規(guī)行為，北京、上海、天津、成都等地也對(duì)當(dāng)?shù)氐倪`規(guī)企業(yè)進(jìn)行了通報(bào)查處，進(jìn)一步增強(qiáng)了本輪樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力。

政策拐點(diǎn)已至，市場(chǎng)拐點(diǎn)也有了跡象，部分城市前期房?jī)r(jià)的迅猛漲勢(shì)得到明顯遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日的數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)增速降低，走勢(shì)趨穩(wěn)。多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個(gè)，下降60%至40%的城市有3個(gè)，下降40%至20%的城市有3個(gè)。

樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不能夸大

樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)似乎順理成章，畢竟樓市的瘋狂不可持續(xù)。瑞銀的分析就認(rèn)為，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了提前消費(fèi)，未來(lái)增長(zhǎng)可能乏力。

不過(guò)，另一種擔(dān)憂隨之而起：樓市在中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上半年復(fù)蘇乏力的情況下，托起了前9個(gè)月GDP增長(zhǎng)的8%，樓市拐點(diǎn)會(huì)否讓中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)急剎車？

“房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不能夸大。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響，調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

在瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤看來(lái)，今年樓市整體對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)仍然比較溫和。除了樓市，今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還來(lái)自于政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和準(zhǔn)財(cái)政支出的支持。“尤其是今年年初非常明顯，由信貸支撐帶來(lái)了一輪公共投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的增長(zhǎng)。”

實(shí)際上，對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐，市場(chǎng)更看好PPP項(xiàng)目及基礎(chǔ)建設(shè)等領(lǐng)域。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，從中期看，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施緊縮調(diào)控政策的背景下，亟須培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，“特別是加快融資模式創(chuàng)新，加大力度引導(dǎo)民間資本參與PPP項(xiàng)目建設(shè)。”

“地王”為開發(fā)商埋下巨大風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，是購(gòu)房者關(guān)心的話題，也是開發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題。今年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售回暖，為開發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過(guò)，政策拐點(diǎn)的出現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，為開發(fā)商增加了風(fēng)險(xiǎn)。

世邦魏理仕日前的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)規(guī)模不斷增加，累計(jì)上升了150%。但與之對(duì)應(yīng)的開發(fā)商平均凈利潤(rùn)呈下滑態(tài)勢(shì)，償債能力有所下降。市值在350億元以上的大型開發(fā)商平均凈利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)較緩；市值在100億元至350億元的中型開發(fā)商從2011年的20%左右下降到目前的約10%；市值在100億元以下的小型開發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度達(dá)到15%左右。這也就意味著，中小型開發(fā)商面臨著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)降溫，土地價(jià)格卻節(jié)節(jié)走高，這也為開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)埋下伏筆。“部分房企收獲了過(guò)多價(jià)格過(guò)高的土地項(xiàng)目，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)輕微調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

不過(guò)，限購(gòu)城市的成交下滑，使得部分購(gòu)房者把目光投向了非限購(gòu)城市。數(shù)據(jù)顯示，由于省會(huì)城市的限購(gòu)，九江、淮安等周邊城市成交量出現(xiàn)上升，10月上半月三線城市的新建商品住宅成交面積收獲最大漲幅。

馬光遠(yuǎn)表示，史上最嚴(yán)的調(diào)控開始在逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)分化嚴(yán)重，不是價(jià)格上漲的分化，而是在價(jià)格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市則因?yàn)榕菽瓏?yán)重，下跌會(huì)比較明顯。