2017年樓市或全面降溫價格僵持
作者:未知 來源:經濟參考報 更新時間:2017年01月14日 【字體:大 中 小】
近日,上海、重慶同日發(fā)布新政為仍然躁動不安的樓市繼續(xù)降溫,究其原因便是樓市投機者余火仍存。業(yè)內人士表示,未來中國熱點城市房地產市場持續(xù)收緊將是大概率事件,樓市或出現持續(xù)降溫和房價回落。但需要注意到,在持有環(huán)節(jié)成本低下的背景下,仍是投機者樂園的樓市,或難打破樓市“十調九漲”的怪圈,因此,作為穩(wěn)樓市的最后一環(huán)的長效機制應盡快推到臺前。
市場異動 政策頻出
1月7日,重慶市國土房管局下發(fā)《關于加強主城區(qū)項目預售方案管理的通知》,指出將嚴格執(zhí)行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定。對于定價不合理以及調整預售價格的,需提供調價依據,理由不充分、不合理的,不辦理變更備案。此外,嚴禁以認購、預訂等方式收取或變相收取定金、預訂款等費用。嚴禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格。嚴禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房價等。
而對未按照規(guī)定公布價格,明碼標價或虛假廣告宣傳對外銷售的,重慶表示,將對房地產企業(yè)的違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢。對于違規(guī)行為將計入房地產信用檔案,并將有關信息通報土地、稅收、金融等相關部門,限制其土地購置、金融信貸等活動。
同日,上海住建委宣布鑒于近期部分商業(yè)辦公項目存在違規(guī)銷售、擅自改建投訴量大增等情況,將會同相關部門對商業(yè)辦公項目集中清理核查,并暫停此類項目網上簽約。據統計,上海已有128個項目被暫停銷售。
而在此之前的2016年12月31日,西安市下發(fā)《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》,自2017年1月1日起,西安市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女),在本市城六區(qū)范圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。
2016年12月底,石家莊下發(fā)《關于進一步加強對房地產中介機構經營行為監(jiān)管的通知》,要求住建、工商等多個行政主管部門加強監(jiān)督指導,切實規(guī)范地產中介機構經營行為。今年1月3日,海南通報全省房地產中介機構未備案的1352家,海南省住建廳要求未備案的中介機構及其分支機構抓緊時間備案,否則將按規(guī)定暫停其商品房銷售網上簽約資格。“政策連出的主要原因還是市場異動。”一位業(yè)內人士表示,雖然調控持續(xù)趨嚴,但在購房者預期未改的背景下,政策效應卻在不斷縮減。
從去年12月來看,部分樓市反彈跡象顯現。易 居研究院發(fā)布數據顯示,2016年12月份受年末業(yè)績追趕等影響,交易數據有所反彈。2016年12月份,監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2299萬平方米,環(huán)比增長15.6%,同比減少2.8%。從2016年12月下旬開始,重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動,而12月19日至25日,周成交面積迅速升至87萬平方米,在隨后包含元旦假期的一周,成交面積更是多達129萬平方米,達到近期成交量的最高值。從重慶2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量,甚至超過了2016年2月份和7月份全月。
長效機制箭在弦上
近日,國家發(fā)改委主任徐紹史在國新辦組織的引領經濟發(fā)展新常態(tài)和深化供給側改革發(fā)布會上表示,中國經濟不會出現“塌方式”下滑和“硬著陸”,房價也得到有效控制,正制定長效機制,包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財政金融政策。
“‘剎車’不能踩太久,光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮此前也曾表示,房地產業(yè)要實現長期健康發(fā)展,關鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機,建立長效機制、增加有效供給。房地產調控關鍵還是要治本,也就是要建立起制度框架,包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。
值得注意的是,此前房價“十調九漲”的主要原因,便是短期調控政策難以形成良性政策循環(huán)效應。中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2015-2016)》指出,住房調控政策難以實現預期調控目標,主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性,導致調控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。
此外,中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,地方政府消極調控也是房價恐慌性暴漲的一個重要原因。他表示,2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機”,但在地方具體執(zhí)行過程中,一二線城市并未很好執(zhí)行該政策,庫存不大但卻去庫存,供給減少,導致房價大漲,而應該去庫存的三四線城市出于財政考慮,未能減少供給卻又增加新投資,尤其去年上半年,三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市,搞反了中央政策意圖。
財政部原財政科學研究所所長賈康也指出,中國的房地產市場就是“打擺子”式的,“之前大家還擔心冰火兩重天,好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大,沒想到才幾個月迅速火熱起來,一線城市和二線熱點城市房價快速上漲,各地政府迫不得已,不斷推出各種限購限貸措施。這種‘打擺子’式的表現,再次說明我們前幾年說的多輪調控主要是治標,而非有效治本。”
“住房長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示,房產稅和個人住房信息系統進展緩慢,影響長效機制的整體建設進程和調控效果;在保障房供給方面,以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節(jié)方面還有待于完善。
戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏認為,政府需要合理引導市場需求,全面開征房產稅等良藥多管齊下,建立長效機制,這是穩(wěn)定房價的關鍵。
倪鵬飛則建議,房地產長效機制的構建上,建立“多元所有”“現房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態(tài)”的住房產權、經營、交換、消費和分配制度,新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度,“多層次、普惠制”的住房金融制度,“以持有稅為主”的房地產財稅制度。
2017房地產價格或僵持
“類似于2016年支持商品房高速增長的資本性因素應該在逐步削弱,調控政策短期內也難以放松,在此背景下,2017年應該是房地產價格僵持的一年。”萬科董事會秘書朱旭如是表示。
瑞銀中國首席經濟學家汪濤也認為,2017年房地產市場的調整會相對溫和。由于目前市場整體庫存較低,過去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫存也有下降;去年新開工和房地產投資勢頭不強,下行空間受到一定限制;政策雖然在整體收緊,但不是大幅打壓式的調控,而是因城施政,和2010年、2011年相比調控政策相對溫和。
“溫和調整指的是房地產投資而非房地產銷售。房地產新開工及投資的增長可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%,調整的幅度并不大。而在2013年到2015年,房地產投資調整幅度在10%-20%之間,相較而言今年的調整是溫和的。”汪濤表示。
針對未來房地產政策走向,汪濤認為決策層依然會因城施政,加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎設施建設,擴大中心城市的范圍等,但不會有重大的緊縮政策。
瑞銀中國房地產行業(yè)研究主管李智穎還特別指出,房地產投資信托(REITs)將是未來五年內地房地產行業(yè)的一大動力,這有助于房企盤活資金,還可為市場提供高透明度、回報確定的投資工具,也是金融改革的重要一步。
招商蛇口董事會秘書劉寧也指出,預計2017年的市場會全面降溫,房地產行業(yè)的融資也會出現收緊,高價拿地不可持續(xù)。