明股實債叫停，萬科股權融資輸血

股權融資的時刻到了。

近年來，銀行系統(tǒng)的資金通過多種表外渠道流向了房地產。如今，隨著銀監(jiān)會開展“三三四”專項治理以來，表外、信托等通道類的產品將面臨大限。此前，證監(jiān)會嚴管房企再融資和海外發(fā)債與配股。今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會出臺監(jiān)管細則，明確禁投16個城市的5類房地產私募資產管理計劃，地產私募融資大幅收縮。

在銀監(jiān)會、證監(jiān)會、基金業(yè)協(xié)會等多部門嚴加看管房地產融資渠道，在私募做債權類地產項目所有路基本斷掉和明股實債被事實性叫停的時候，部分房企還有手中的底牌——股權融資。

據(jù)新京報記者調查發(fā)現(xiàn)，過去幾年來房地產企業(yè)通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數(shù)為債權或“明股實債”，如今，這類融資陸續(xù)被叫停。包括萬科、保利等在內的一些大型開發(fā)商開始接受股權融資，在項目層面紛紛開展股權合作。

業(yè)內人士稱，過去十年是房地產的黃金期，房企高速成長，房價節(jié)節(jié)攀高，盈利能力大增。因此，多種渠道融資大都是“明股實債”，因為開發(fā)商寧愿承擔高利息成本，也不愿意出讓手中更有價值的股權，讓渡利潤、分紅給項目股東。如今，這一局面正在轉向股權融資。

5月12日，恒大發(fā)布公告稱，中信銀行旗下基金豪擲超200億資金“入股＋貸款”，共同開發(fā)恒大旗下的十個項目。

中信旗下的信銀基金通過資本投資獲得相應股權，并通過同等比例的委托貸款介入恒大的項目開發(fā)，雙方共擔風險，共享收益。

此后的5月23日，萬科公告欲與招銀資本、長江招銀，一起設立商業(yè)地產投資基金，投資萬科及其控股子公司所持有的42項商業(yè)地產項目（含在建和已完工項目），出讓價款為129億元，萬科出資50.31億元。

萬科在公告里毫不諱言，基金的成立是“綜合考慮目前的融資環(huán)境”。

萬科公布的2017年1季度報顯示，今年一季度其經營活動現(xiàn)金凈流量首次告負，為－95.2億元，而2016年度的經營活動現(xiàn)金凈流量則為395.7億元。同時，萬科的自由現(xiàn)金流也首次轉負，經測算，2017年1季末自由現(xiàn)金流為－99億元。

某研究院智庫中心研究總監(jiān)認為，此次萬科成立的基金主要是以持股和提供資金為導向的，還沒有涉及證券化的模式，因而更像一種融資手段。

一位業(yè)內人士認為，目前房地產企業(yè)股權融資的時刻到了，尤其是中小開發(fā)商有迫切的融資需求，“股+債”打包的做法已經很多了。對于房企來說，融資的壓力會帶來很多“副作用”，比如說房企銷售和拿地的自由度都不大了，必須快速融資輸血。