給我一根杠桿就可以撬動整個樓市的時代一去不復(fù)返。在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房子開始難賣的同時，房地產(chǎn)融資的難度也陡增。

5月底，一則銀監(jiān)會嚴(yán)查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、融資渠道被收緊的消息把夾縫中的房地產(chǎn)融資推向臺前。此前，銀監(jiān)會2017年3月底至4月集中發(fā)文整頓，銀行表外、通道融資業(yè)務(wù)受到影響，地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更首當(dāng)其沖，銀行幾乎不再放行房地產(chǎn)開發(fā)貸，全面收緊額度。

隨著銀行、票據(jù)、信托、再融資、海外發(fā)債等渠道全面收緊甚至叫停，昔日的高杠桿狂奔被鎖住了咽喉。6月的初夏時節(jié)，一位中型房企的財務(wù)人員王剛（化名）和他的老板們卻要想著如何“過冬”自救。低成本融資的日子已經(jīng)遠(yuǎn)去，是時候儲備食物為自己“輸血”過冬了。

據(jù)新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去幾年來房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或“明股實債”，目前，這類融資基本被叫停。包括萬科、恒大在內(nèi)的大型開發(fā)商轉(zhuǎn)而在項目層面紛紛開展股權(quán)融資合作。

銀行“縮表”，房地產(chǎn)信托融資暫停

房地產(chǎn)融資開啟“蘿卜蹲”模式，銀行貸款、私募基金、再融資、國內(nèi)外發(fā)債等相繼被收緊后，監(jiān)管再度指向房地產(chǎn)信托。

5月24日，中國證券報報道稱，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，該文件顯示，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點，包括是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。

對此，銀監(jiān)會回應(yīng)稱，根據(jù)銀監(jiān)會2017年現(xiàn)場檢查計劃，監(jiān)管部門將對部分信托公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監(jiān)會相關(guān)部門4月中旬制定印發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，供具體檢查時參考。印發(fā)檢查要點是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，僅用于指導(dǎo)具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。

分析認(rèn)為，由于其他融資渠道相繼受到限制，信托已經(jīng)成為房地產(chǎn)商拿地融資的重要通道之一。但監(jiān)管層檢查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以后，信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務(wù)面臨收緊。這就意味著，房地產(chǎn)融資又一條重要通道正在被收緊。

Wind數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模環(huán)比大幅下滑逾三成。而5月以來，房企國內(nèi)債券融資規(guī)模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發(fā)債在經(jīng)歷了新高過后，二季度以來發(fā)行量則同比下降近六成。

一家大型信托高層人士透露，銀監(jiān)會要求對信托公司現(xiàn)場檢查每年都有，系常規(guī)項目。但是，這是首次點名針對火爆的房地產(chǎn)企業(yè)拿地融資的模式。自4月中旬收到文件以來，幾乎全面叫停該業(yè)務(wù)。不過，個別城市仍可給資質(zhì)排名實力強大的開發(fā)商進行融資。

“我們暫時叫停了房地產(chǎn)信托融資”。昨日，多位中小型信托公司內(nèi)部人士做出上述表示，事實上信托融資的主要資金來源于銀行，而目前銀行全面“縮表”，大量表外業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)資金正在回流，信托資金來源也受到限制，因此，銀監(jiān)會發(fā)文后索性暫停該業(yè)務(wù)。

一家城商行內(nèi)部人士稱，其實信托公司發(fā)行的信托計劃，最大的資金來源是銀行，但是，現(xiàn)在多家銀行都限制甚至?xí)和Ｍ顿Y房地產(chǎn)信托。所以，房地產(chǎn)相關(guān)的信托發(fā)行收益都非常高。盡管如此，多家銀行依然暫停投資，房地產(chǎn)信托“斷供”。

記者獨家獲得的銀監(jiān)會2017年3月29日下發(fā)的“三違反”和相關(guān)附件顯示，銀監(jiān)會嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進入樓市。要求各銀行檢查是否直接參與房地產(chǎn)炒作，是否在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款中虛假、違規(guī)操作。

“去年資產(chǎn)慌，又沒有限制，大的房地產(chǎn)公司發(fā)行的信托計劃都被銀行搶購”。上述人士稱，而現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托計劃基本都賣不出去了。