今年多地氣溫走高的時候，樓市成交量卻有點冷。

二手房被認為是房地產(chǎn)真實需求的晴雨表。在剛剛過去的七月份，上海二手房的成交量無論是環(huán)比還是同比，都出現(xiàn)不同程度的下跌。而上海只是全國熱點城市的縮影。據(jù)數(shù)據(jù)，七月一線城市新房成交量環(huán)比下跌22%，同比減少六成。

對于下半年走勢，研究中心研究總監(jiān)楊科偉認為，今年市場普遍看多樓市的預期依然相當堅挺，下半年房價波動的概率較小。“但隨著房地產(chǎn)新增貸款和個人住房貸款增速持續(xù)放緩，以及開發(fā)商銷售資金周期被拉長，明年市場可能會出現(xiàn)新的變化。”楊科偉表示。

七月多地樓市成交大幅下降

最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海七月共成交1.17萬套二手住宅，環(huán)比六月下降4.23%；而與去年七月相比，同比下降的幅度更是達到65.31%。

上海二手房成交量的下滑，已連續(xù)延續(xù)了四個月。“雖然七月是淡季，但與往年同期相比，仍與2015年、2016年同期有著較大差距，今年七月的成交量也僅高于2011年和2014年同期水平。”近日一份報告中如是說。

不只是二手房，新房的成交量，也處于近幾年的低位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海七月新房成交面積127.78萬平米，環(huán)比六月下降10.97%。與去年七月相比，同比下降幅度也達到四成。

分析師指出，上海新房、二手房成交量持續(xù)下滑并非個案。中指院數(shù)據(jù)顯示，七月北京新房成交面積同比下降55%；廣州環(huán)比下降10%，同比下降53%；深圳環(huán)比下降三成，同比下降34%。

在中指院監(jiān)測的百個城市中，有17個城市在七月份的成交量環(huán)比出現(xiàn)下降，這其中西安的降幅最大為38.97%，廣州和汕頭次之，降幅均超三成。與去年同期相比，22個城市成交同比下降，福州下降幅度明顯，濟南次之。從百城主要城市的總體情況看，成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，同比下降幅度達26.15%。

成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)不同程度下降，究竟是季節(jié)因素還是持續(xù)的調(diào)控？對此研究中心研究總監(jiān)楊科偉指出，這其中的確受到季節(jié)影響，但調(diào)控起到的作用更大。

樓市成交量下降更深的原因是什么。業(yè)界人士告訴記者，除了季節(jié)以及政策升級，成交量下降另一個重要原因，則是供應量相對不足。

楊科偉指出，與旺盛的購買需求相比，今年樓市火熱的城市，供應量都較低。供應量不足一方面是由于今年政府對價格管理較嚴格，開發(fā)商領(lǐng)取預售證積極性不高；另一方面則是因為市場存量出現(xiàn)了較大幅度下降。

“2016年在去庫存的大市場環(huán)境下，開發(fā)商將手頭能賣的項目都拿出來賣。去年土地成本較高，一些土地未轉(zhuǎn)化為商品房。有的土地經(jīng)過一年開發(fā)雖然已達到預售標準，但今年監(jiān)管部門對價格管理較嚴，開發(fā)商認為未達到預期，未必愿意在今年上市。”一位不愿意具名的分析人士說。

開發(fā)商預期依然堅挺

七月樓市慘淡的成交量，接下來幾個月是否會延續(xù)？而成交量的下滑，是否會引發(fā)下半年房價的波動？

對此，一家中型房企高管認為，今年沒有看到政策放松的跡象，嚴格的調(diào)控在很多房企來看是今年的主基調(diào)。成交量持續(xù)處于低位，可能會成為今年下半年的常態(tài)。

“目前熱點城市成交量下降的一個重要原因，是供應量相對不足。但這樣的態(tài)勢，短期看并沒有從根本上緩解的跡象。開發(fā)商對房價較高的預期，與各城市房產(chǎn)部門對價格的管控并不一樣。開發(fā)商想賣更高的價，可能會持續(xù)推后市場供應時間。因此下半年熱點市場上的供求關(guān)系，預計還處于較緊張的態(tài)勢。”這位房企高管說。

在此諸多背景下，對于下半年房價走勢，不少開發(fā)商認為，一二線城市降價的概率較小。對下半年的預期，可以從市場供應量有限，房企卻不愿拿出更多的房子銷售中看出來。

一家福建房企表示，今年的市場是比較難做，但資金鏈并沒有到緊繃的程度。

“不愿在現(xiàn)在拿出來銷售的原因在于，受制于高企的土地，房企如想獲得一定利潤，就要賣出相應的溢價。但商品房價格被管得很嚴，不少項目選擇了觀望開盤以期待后期獲得更好的價格。”這家房企人士說。

下半年樓市怎么走，來看一下房企在土地市場用腳投票的表現(xiàn)。雖然市場整體量跌價漲，但開發(fā)商對土地投資的熱度卻不見明顯減退。據(jù)最新數(shù)據(jù)，七月全國土地成交均價達到7610元/平米，刷新近幾年以來月度土地成交均價新紀錄。

“如果看空下半年樓市，開發(fā)商是不會在交易量持續(xù)下滑的背景下，再拿地的。”一家房企高層說。