時至年末，又到了房企發(fā)債的高峰期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數(shù)額已經(jīng)超過1000億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：“從樓市調(diào)控政策看，最嚴格的時候已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，四季度對于房企來講最重要的工作將是融資。”

大額融資頻現(xiàn)

而進入11月份以來，有30余家房地產(chǎn)公司發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，既有行業(yè)龍頭，也包括民營企業(yè)，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過1000億元。

在年末發(fā)債的窗口期，不少房企發(fā)行大額融資。11月27日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司發(fā)布公告稱，將發(fā)行100億元的中期票據(jù)，已經(jīng)完成注冊。

此外，11月23日，泰禾集團與光大信托合作，光大信托將為泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸�；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會核準公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券。

“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，對資金需求上漲�；乜铍y，房企增加融資的需求明顯上漲。”張大偉這樣解讀。

龍頭房企成本低

對于公司債券來說，實力房企的發(fā)債成本相對較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行的25億規(guī)模公司債券票面利率詢價區(qū)間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。

而對于一些發(fā)展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團擬發(fā)行10億規(guī)模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比于龍頭房企偏高，但是也屬于常見的利率區(qū)間。

國內(nèi)融資成本較為平穩(wěn)，而海外融資成本卻升高。近日時代中國和弘陽地產(chǎn)發(fā)的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。其中，弘陽地產(chǎn)高達13.5%的票面利率位處前列。同樣，時代中國3億美元優(yōu)先票據(jù)于昨日在香港聯(lián)合交易所上市發(fā)行，票面利率為10.95%，屬于上述發(fā)行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，弘陽地產(chǎn)的票面利率比時代中國還要高出2.55%。

“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。

借新還舊居多

年底，面臨債務(wù)的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發(fā)債募集資金的主要用途。其中，美的置業(yè)將發(fā)行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務(wù)，不用于購買土地。上市僅4個月的弘陽地產(chǎn)也將發(fā)債所得款項凈額用于現(xiàn)有債務(wù)進行再融資及一般公司用途。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年全年公司債和企業(yè)債合計有2638只已經(jīng)兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預(yù)計規(guī)模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創(chuàng)歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風(fēng)險稍大的企業(yè)債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規(guī)模第二大。

從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發(fā)行主體，即只有少數(shù)發(fā)行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業(yè)的發(fā)行人數(shù)量最多，達84家。緊隨其后的就是房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量也達27家。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預(yù)計12月份需要償還的規(guī)模會更大。