影響未來房地產市場走勢的幾個關鍵因素

綜合2018年與2019年上半年的房地產市場情況，未來房地產市場可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題，值得引起關注。

01城市極化帶來的部分城市房價上漲過快。

中國的城市化已經走向了一個新的階段，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。無論是房價上漲幅度還是持續(xù)時間，一些二線甚至個別三線城市都完全超越了一線城市。

如果城市的房價上漲是有基本面支撐的，那風險相對來說是可控的;相反，如果城市的房價上漲并沒有基本面支撐，純粹由房價繼續(xù)上漲的預期支撐，那就是泡沫需要加強風險防范。

當前部分二線熱點城市和個別三線城市由于大量青壯年人口流入、城市經濟增長推動了房地產市場的繁榮，但同時，資本市場安全優(yōu)質產品短缺的大環(huán)境沒有改變，這使得房價的增長帶來的投機投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房搖號，實際上增加了很多套利需求。

02棚改退出后部分中小城市的市場隱憂顯現(xiàn)。

由于去庫存、棚戶區(qū)改造的政策效果疊加，全國商品房待售面積繼續(xù)大幅減少，相比大中城市而言，中小城市對房地產市場銷售量增幅的貢獻更大，主要受棚改政策影響。

未來棚改融資將由政府購買棚改服務模式轉向以發(fā)行棚改專項債為主，鼓勵國開行、農發(fā)行對收益能平衡的棚改項目繼續(xù)貸款。隨著去庫存、棚戶區(qū)改造政策的收緊、中小城市市場飽和度的增加，缺乏人口和產業(yè)支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。

03收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。

在經歷了30多年的高速增長和快速擴張后，以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見端倪。

在全球化和信息化的推動下，各種社會經濟要素會進一步向特大城市和城市群地區(qū)聚集，加上全球經濟增長放緩等潛在風險和不確定因素的存在，個別城市出現(xiàn)收縮問題不可避免，難免不對收縮城市房價產生沖擊。

因此，在中國目前城鎮(zhèn)化減速階段，對于部分有收縮跡象或已經收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴張和城市郊區(qū)的房地產項目，減小后期城市更新發(fā)展規(guī)劃的難度。

同時對于有收縮跡象的城市在要避免增量規(guī)劃，逐步轉為存量規(guī)劃，甚至減量規(guī)劃。將城市發(fā)展重點轉向現(xiàn)有存量土地的再開發(fā)，依據(jù)城市發(fā)展環(huán)境與自身優(yōu)勢，調整城市的性質與功能。

04住房租賃市場或面臨集體土地入市的沖擊。

在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策導向下，各地紛紛出臺政策措施大力發(fā)展住房租賃市場。其中，利用集體土地建設租賃住房對市場的影響不可小覷。

以北京市為例，計劃自2017年至2021年五年內供應1000公頃集體土地用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃；2018年度北京市建設用地供應計劃中，計劃供應國有住宅用地1000公頃、集體土地租賃住房用地200公頃，集體土地租賃住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應209.2公頃，完成率達105%。

可以預期，在未來幾年，隨著集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設，相當數(shù)量的新增租賃房源將集中入市，這將給當?shù)氐淖》孔赓U市場帶來不小的沖擊。

05土地市場成交下降或使地方財政收入承壓。

2018年土地購置面積繼續(xù)增加，但土地平均成交價格增幅明顯收窄，土地平均成交價格同比增加3.3%，大大低于自2013年起土地平均成交價格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出現(xiàn)了土地購置面積和土地成交價款均大幅下降的情況。

土地成交下降，一方面是房地產信貸資金總體收緊的情況并未改變，部分地塊出讓附帶條件過多令房地產開發(fā)企業(yè)的拿地意愿降低;另一方面房地產企業(yè)融資成本較高，未來形勢不明，在土地價格水平高位時房地產開發(fā)企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹慎。土地市場成交大幅下降，必將使財政收入減少的壓力有所增加。

2019年1至5月份，國有土地使用權出讓收入同比下降6.0%，而且自2019年起國有土地使用權出讓收入就一直處于負增長的狀態(tài)。未來如果土地市場成交繼續(xù)保持下行的態(tài)勢，財政收入減少的壓力將進一步加大。