“房住不炒”的政策調(diào)控思路不斷完善

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”的定位以來，延續(xù)了兩年多的調(diào)控政策取得了預(yù)期的效果，使得長期形成的房價(jià)上漲預(yù)期發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。尤其是2018年下半年以來，住房銷售漲幅放緩、土地溢價(jià)率持續(xù)下降、土地流拍數(shù)量激增，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，市場下行壓力增大。

各地紛紛出臺(tái)措施放松限制性調(diào)控政策，緩解市場壓力。但中央“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生根本改變，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將從以下三個(gè)維度進(jìn)一步拓寬加厚。

01穩(wěn)定——房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。

2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。

因此，2019 年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保市場穩(wěn)定。

02分化——房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨。

房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。

當(dāng)前，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)主要依靠市場、人口增量驅(qū)動(dòng)，三四線城市則主要依靠棚改政策驅(qū)動(dòng)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策也出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。

無論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況采取調(diào)控措施，這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在市場壓力較大的一二線熱點(diǎn)城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)，著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，從土地、金融、稅收等方面推進(jìn)住房制度改革;而在其他三四線城市則將維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌過快作為首要任務(wù)。

03放權(quán)——更加注重地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任。

2018年12月19日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

在今年的政府工作報(bào)告中將落實(shí)城市主體責(zé)任進(jìn)一步明確，意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大。強(qiáng)調(diào)“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大，體現(xiàn)了中央調(diào)控政策的原則性和地方調(diào)控措施的靈活性的結(jié)合。

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體認(rèn)識(shí)及建議

首先，上半年部分二線城市市場熱度顯著回升引發(fā)了調(diào)控的再次升級(jí)。為遏制地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，已經(jīng)有多城對(duì)土地拍賣規(guī)則進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整。

由此看來，“房住不炒”依然是調(diào)控的核心，“以穩(wěn)為主、一城一策”的政策基調(diào)沒有改變。而結(jié)合5月的土地成交情況來看，土地市場投資熱度已經(jīng)有一定的緩解，土拍溢價(jià)率明顯回落。

這說明，市場調(diào)控已經(jīng)有所奏效，房企對(duì)市場預(yù)期逐漸放低，拿地逐漸回歸理性。各類土拍新規(guī)調(diào)整雖然在短期內(nèi)緩解部分地市高熱現(xiàn)象，但并未對(duì)市場長期走向產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用。要維持地價(jià)的平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要適度加大熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)，促使土地市場供求平衡，真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

其次，由于不同城市能級(jí)的市場運(yùn)行結(jié)果呈現(xiàn)明顯分化的趨勢，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長;大部分三四線城市已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。

失去強(qiáng)政策托底且市場需求明顯透支，市場銷售有可能重回下行通道。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢，市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但5月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖尚不穩(wěn)定，樓市小陽春明顯動(dòng)力不足，部分三四線城市可能會(huì)逐漸步入降溫的通道之中，房地產(chǎn)市場有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。房地產(chǎn)市場應(yīng)重點(diǎn)防范部分三四線城市價(jià)格快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，不論短期調(diào)控還是長效機(jī)制，房地產(chǎn)政策總體目標(biāo)是一致，即保持市場基本穩(wěn)定，防止大起大落。可以說，房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定本身就是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重大貢獻(xiàn)。目前，中央采取的因城施策、分類調(diào)控的大方向是正確的，也產(chǎn)生了良好效果，市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

面對(duì)市場價(jià)格波動(dòng)壓力，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分調(diào)控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，將壓力在達(dá)到危險(xiǎn)邊界前進(jìn)行疏導(dǎo)和化解。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)全國市場壓力分布實(shí)時(shí)監(jiān)測、預(yù)測和預(yù)警，對(duì)過度上漲和下跌城市及區(qū)域進(jìn)行深度跟蹤調(diào)研和輔導(dǎo)調(diào)控。