2019 年“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。無(wú)論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況采取調(diào)控措施，這是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的戰(zhàn)略定位指導(dǎo)下，堅(jiān)持因城施策，一城一策，落實(shí)城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了明顯成效。2019年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，各類物業(yè)銷售面積均呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降，住宅投資熱與商辦類物業(yè)投資冷的現(xiàn)象仍然延續(xù)。

雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但5月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)回落說(shuō)明樓市回暖尚不穩(wěn)定，樓市“小陽(yáng)春”動(dòng)力明顯不足，這場(chǎng)由于資金寬松導(dǎo)致的“小陽(yáng)春”，在政策影響下已經(jīng)快速退燒，尤其是部分三四線城市可能會(huì)繼續(xù)步入降溫的通道，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的突出特點(diǎn)

從2019年1至5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況來(lái)看，主要表現(xiàn)出三個(gè)方面明顯變化：

第一，各類物業(yè)銷售面積均負(fù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積全部負(fù)增長(zhǎng)。1—5月份，商品房銷售面積5.6億平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，住宅銷售面積下降0.7%，辦公樓銷售面積下降12.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降12.9%。同時(shí)，商品房銷售額51773億元，同比增長(zhǎng)6.1%，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)8.9%，辦公樓銷售額下降12.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降9.7%。

由此可計(jì)算得出，2019年1—5月份，商品房平均銷售價(jià)格為9325元/平方米，同比增速為7.8%，同比漲幅回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)9243元/平方米，同比上漲9.7%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲3.6%;辦公樓成交均價(jià)同比下跌0.1%。商品房均價(jià)與2018年全年相比上漲6.7%，漲幅回落2.86個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅上漲8.2%，辦公樓上漲2.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上漲1.7%。

第二，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降。2019年1—5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.2%，土地成交價(jià)款同比下降35.6%，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款的跌幅之大前所未有，土地購(gòu)置面積是自1998年以來(lái)的最大跌幅，土地成交價(jià)款是自最早此數(shù)據(jù)公布的2004年以來(lái)的最大跌幅。

而且，土地成交價(jià)款跌幅超過(guò)土地購(gòu)置面積，土地平均成交價(jià)格有所下降。1—5月份，土地平均成交價(jià)格為4389元/平方米，同比增速為-3.5%，是2012年以來(lái)首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，這是自2012年以來(lái)首次出現(xiàn)土地成交價(jià)格下降的情況。

由于土地價(jià)格是形成商品房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)要素，其漲跌在滯后1-2年后將反映到商品房市場(chǎng)。因此短期內(nèi)，土地市場(chǎng)對(duì)新建商品房市場(chǎng)價(jià)格有拉低作用。

第三，住宅投資火熱與商辦類物業(yè)投資疲軟的現(xiàn)象仍然延續(xù)。2019年1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.2%，比2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持這樣的投資勢(shì)頭，將是自2015年以來(lái)首次重回兩位數(shù)增幅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)為住宅投資增幅帶動(dòng)，1—5月份住宅投資同比增長(zhǎng)16.3%，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資均為負(fù)增長(zhǎng)，投資增速分別為-3.6%和-9.7%。住宅投資火熱與商辦類物業(yè)投資疲軟的現(xiàn)象仍然延續(xù)。

其中，辦公樓投資雖為負(fù)增長(zhǎng)但降幅比2018年有所收窄，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資降幅則比2018年進(jìn)一步擴(kuò)大。從地區(qū)差異來(lái)看，1—5月份西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速約為東部、中部地區(qū)的兩倍，東北地區(qū)投資增幅最低，東部、中部、西部、東北地區(qū)投資同比增幅分別為9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(zhǎng)8.8%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)10.5%。

總體來(lái)看，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)突出表現(xiàn)為：市場(chǎng)成交乏力，商品住房銷售將進(jìn)一步回落;土地成交面積、金額累計(jì)增速雙雙大幅回調(diào)將對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成較大的下行壓力;總體開(kāi)發(fā)投資依舊維持較高水平，但房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。