與此同時(shí)，《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，10月份三四線城市整體供應(yīng)增加，但成交總量下滑。300城中，三四線城市成交土地面積4561萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27%，同比減少15%；土地出讓金為1243億元，環(huán)比減少21%，同比增加14%；土地平均溢價(jià)率為10%，較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市土地趨冷已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，土地流拍數(shù)量高企更是印證了這一趨勢(shì)。高院生指出，“流拍率來(lái)看，10月份單月300個(gè)城市中共有52宗流拍，從流拍率達(dá)到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時(shí)間出讓12宗地塊，其中7宗流拍。由此看來(lái)，三四線城市土地市場(chǎng)‘遇冷’的情況更加嚴(yán)峻，企業(yè)從安全性的角度更傾向于二線城市以及二線周邊的城市。”

嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析了兩個(gè)截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強(qiáng)勢(shì)的代表，近期地價(jià)刷新歷史記錄，但在以往該城市表現(xiàn)并不突出，說(shuō)明部分開(kāi)發(fā)商包括碧桂園等的進(jìn)入，使其地價(jià)上漲，同時(shí)溢價(jià)率也相應(yīng)上漲較快。這也反映了當(dāng)前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。

而無(wú)錫則恰恰相反，在2017~2018年市場(chǎng)表現(xiàn)較熱，但當(dāng)前管控比較嚴(yán)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫。說(shuō)明調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出效果，是值得肯定的，這對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)具有積極的意義。無(wú)錫跟包頭表現(xiàn)截然不同，市場(chǎng)走勢(shì)也說(shuō)明了不同城市的特征。

杭州昆明領(lǐng)銜賣地榜

事實(shí)上，不少城市每年都會(huì)制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃。在今年僅剩的一個(gè)多月里，今年的土地市計(jì)劃完成得如何了？

先看北京。今年7月，《北京市2019年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)布，計(jì)劃安排商品住宅用地600公頃，下限為300公頃，這也是北京首次設(shè)定商品供應(yīng)用房的下限。但據(jù)中指研究院《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)(2019年10月)》，截至10月，北京共成功出讓住宅用地42宗，總建設(shè)用地面積近271公頃，入市宅地面積尚不足300公頃。

10月15日，北京三宗宅地集中入市，總面積約18.8萬(wàn)方米，單日攬金近百億元。11月13日，北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩宗限競(jìng)地塊出讓，總建設(shè)用地面積9.73萬(wàn)平方米，總成交價(jià)達(dá)73.52億元。下月，北京預(yù)計(jì)將迎4宗宅地入市，總規(guī)劃建筑面積48萬(wàn)平方米。

但北京今年土地市場(chǎng)具有一定的特殊性。中國(guó)指數(shù)研究院土地云事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅(jiān)分析稱，“2019年的特點(diǎn)是宅地成交樓面均價(jià)同比上升，但是溢價(jià)率同比下降。以三季度為例，北京宅地成交樓面均價(jià)25324元每平米，同比上漲22%，但平均溢價(jià)率僅9%，較2018年同期下降13%，市場(chǎng)的降溫比較明顯。三季度以來(lái)，在樓市嚴(yán)控背景下，房企融資渠道顯著收緊，市場(chǎng)預(yù)期顯著回調(diào)，房企拿地趨理性，宅地的市場(chǎng)熱度持續(xù)回落。”

再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起，杭州住宅用地溢價(jià)率開(kāi)始下滑，至8月份觸底反彈，10月溢價(jià)率環(huán)比續(xù)增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為21%，較上月增加8個(gè)百分點(diǎn)。中指研究院方面分析，下月杭州土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄，如無(wú)新政策發(fā)布加緊調(diào)控，溢價(jià)率水平或?qū)⒗^續(xù)走高。

“在一二線城市當(dāng)中，杭州在過(guò)去3年的土地出讓金額應(yīng)該是最多，整體供應(yīng)量也比較大。”張宏偉指出：“今年下半年從銷售角度來(lái)講，過(guò)去兩三年的土地供應(yīng)量大，所以市場(chǎng)壓力應(yīng)該是存在的。個(gè)人建議杭州應(yīng)該適度減少土地供應(yīng)量，或者是根據(jù)每個(gè)區(qū)域的供應(yīng)情況差異，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性地增加或減少。”

再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國(guó)土地成交金額TOP10排行榜》中，昆明排在第10位，同比增長(zhǎng)超過(guò)100%；位列規(guī)劃建筑面積榜首，同比增長(zhǎng)85%。

對(duì)于昆明土地市場(chǎng)的火熱，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“還是因?yàn)榉科筇貏e看好昆明。昆明所在的西南市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯超過(guò)歷史數(shù)據(jù)和全國(guó)同類城市板塊。近期海南市場(chǎng)表現(xiàn)不好，部分需求進(jìn)入到昆明、南寧和貴陽(yáng)市場(chǎng)，尤其是昆明和南寧，這兩年特別是今年下半年表現(xiàn)非常明顯。土地交易熱、地價(jià)便宜，也吸引了很多房企去拿地。”

張宏偉認(rèn)為，昆明由于政策限制較少，產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化，因此房企都在進(jìn)行布局，一旦有土地出讓，成交狀況便會(huì)比較積極。但他同時(shí)指出，“應(yīng)該還是要控制一下土地供應(yīng)節(jié)奏，除了公開(kāi)出讓的地塊，昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項(xiàng)目，后續(xù)必然也會(huì)流轉(zhuǎn)到土地市場(chǎng)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，所以需要適度控制土地的供應(yīng)。”

劉韌堅(jiān)仍然看好二三線城市的投資機(jī)會(huì)。“二三線城市開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)人口流入和企業(yè)流入情況加大投入，未來(lái)我們相信三四線城市明年還是有一定的幾率，依然是溢價(jià)平平的態(tài)勢(shì)。但是二三線城市我們相信還是有很大機(jī)會(huì)繼續(xù)維持土地市場(chǎng)興旺的態(tài)勢(shì)。”