“救市”大招接踵而至，2月26日，廣東省東莞市住房公積金管理中心發(fā)布最新通知顯示，公積金最長貸款期限統(tǒng)一設(shè)定為30年，且可貸額度上浮，首套房最高貸款額度120萬元、二套房最高貸款額度80萬元。而在不久前，河南駐馬店市、廣西南寧市相繼發(fā)布鼓勵公積金購房的政策。其中，南寧允許公積金購買二套房，駐馬店市更是將首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。此外，浙商銀行向各分支機構(gòu)下發(fā)調(diào)整個人貸款政策的通知，明確提出對于“非限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例下限從原來的三成（30%）調(diào)降至二成（20%）。同時，全國各地超20個省市先后出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策，其中不乏放開房企融資和封頂銷售條件、刺激房地產(chǎn)預售加快等。而據(jù)據(jù)融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，目前已經(jīng)有8個城市的首套房主流首付比例為2成。

一線城市中三個再次下調(diào)首套房貸款利率水平

據(jù)融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年2月（數(shù)據(jù)采集期為2020年1月20日-2020年2月19日），全國首套房貸款平均利率為5.50%，環(huán)比下降1BP，為對應(yīng)期限5年期LPR加點70BP；二套房貸款平均利率為5.81%，環(huán)比下降1BP，為5年期LPR加點101BP。

需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR報價，5年期以上LPR為4.75%，較前值下調(diào)了5BP,但本次報告的數(shù)據(jù)采集均在2月20日之前，對應(yīng)期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。

監(jiān)測的41個重點城市中，首套房主流首付比例為3成的城市數(shù)量最多，有30個，占比73%，包括廣州、深圳兩個一線城市和南京、杭州等28個二線城市；8個城市的首套房主流首付比例為2成，包括南寧、哈爾濱、長春等地；北京和上海兩個一線城市的首付比例為3.5成，惠州地區(qū)首套房主流首付比例為2.5成。

主流首付比例是指，該城市的絕大多數(shù)甚至全部銀行都執(zhí)行該首付政策。有些城市的部分銀行執(zhí)行的首付比例與主流水平有所差異，但差異性主要表現(xiàn)為高于主流水平，只有極個別地區(qū)的個別銀行首付比例低于主流水平。

基于融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的城市樣本來看，目前絕大多數(shù)城市執(zhí)行個人首套住房的商業(yè)貸款首付比例30%的政策，不過，監(jiān)測的41個城市為目前全國房地產(chǎn)市場較為熱門的地區(qū)，其中有少部分為非限購城市，首付比例20%的居多。

2020年2月，19個城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，但下調(diào)幅度都比較小，均在1-5個BP之間；10個城市首套房貸款利率水平有所上漲，惠州漲幅最大，12BP的漲幅讓其直接晉位“破6”城市之一。

2020年2月，一線城市中，除北京外，另外三個城市再次下調(diào)首套房貸款利率水平。廣州和深圳均環(huán)比下調(diào)3個BP，上海則環(huán)比下調(diào)2BP，下調(diào)后首套房貸利率再創(chuàng)新低，僅4.80%，和對應(yīng)期限的5年期LPR水平一致。

二線城市中，2020年2月，首套房貸利率變動幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個城市。其中，重慶環(huán)比下降5BP，東莞環(huán)比上漲5BP，惠州環(huán)比上漲12BP。

全國首套房貸款利率最低十城市中，2020年2月，6個城市的首套房房貸利率水平有所下降，其中，珠海環(huán)比下降4BP至5.34%，將杭州擠出最低十城市。最高前十城市名單不變，惠州地區(qū)首套房貸利率平均水平為6.11%，環(huán)比高達12BP的漲幅，使其一躍成為全國房貸利率第二高城市。

風向意義大于實際作用

融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院的研究員李萬賦表示：除了房貸利率方面，未來房貸市場仍有以下幾點值得關(guān)注。

一是按照央行規(guī)定，存量房貸定價利率基準換錨工作需在3月到8月期間完成。大部分銀行已經(jīng)基本進入轉(zhuǎn)換細則的制定和系統(tǒng)開發(fā)的尾聲。有銀行表示，3月1日起，將正式啟動存量房貸用戶的合同轉(zhuǎn)換工作，且所有轉(zhuǎn)換流程可在線上閉環(huán)完成，用戶通過手機銀行或網(wǎng)上銀行即可進行操作。一方面，這毫無疑問可以大幅提高轉(zhuǎn)換效率；另一方面，這也與疫情期間的“無接觸”式服務(wù)理念相吻合。

二是，有消息稱，浙商銀行近日下發(fā)調(diào)整個人貸款通知，對非限購城市，各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)?ldquo;限購”“限貸”和監(jiān)管政策情況，將非限購城市居民家庭購買首次個人住房的首付貸款比例從原來的三成（30%）調(diào)降至二成（20%），引起了市場的廣泛關(guān)注。

浙商銀行對此回應(yīng)稱，始終嚴格執(zhí)行監(jiān)管部門關(guān)于限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當?shù)胤抠J調(diào)控措施，與銀行同業(yè)執(zhí)行要求基本相當。從法規(guī)意義上講，這也符合央行最新的關(guān)于個人住房貸款政策的相關(guān)規(guī)定。

盡管有人將此解讀為各銀行在房貸首付政策調(diào)整的邊緣試探，但毫無疑問，銀行的舉動和回應(yīng)可以體現(xiàn)出其未來房貸策略，未來，各銀行將在“因城施策”和“個人住房差異化信貸政策”上下更多的功夫，房貸利率水平的“多樣性”勢必愈加顯著。

克而瑞地產(chǎn)研究表示： 浙商行和紹興的風向意義大于實際作用，主流城市跟進可能性較低。非限購城市的主體仍然是需求透支、市場承壓的三四線城市，新冠肺炎疫情爆發(fā)、返鄉(xiāng)置業(yè)受阻更是進一步加劇這類城市市場下行壓力，降低首付比例在短期內(nèi)勢必有利于擴大需求面、刺激購房消費、避免樓市硬著陸。不過，浙商銀行的經(jīng)營范圍僅覆蓋全國52個城市，其中“非限購”城市占比尚未過半，實際受惠的城市數(shù)量并不多。并且，浙商銀行營業(yè)網(wǎng)點、房貸業(yè)務(wù)規(guī)模較全國四大行仍有較大差距，政策本身所能釋放出的利好著實有限。

克爾瑞認為浙商行還是紹興工行的示范意義較強，但主流城市跟進可能性較低。在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，為了支持疫情之后各地的復工復產(chǎn)，地方信貸政策的確存在適度放松空間。目前這一舉措并未被央行叫停，向市場傳遞積極信號，未來不排除其他城市銀行繼續(xù)跟進放松的可能性，但都在合乎現(xiàn)有的“限貸”政策規(guī)定體系下，操作執(zhí)行層面的變化。