年尾將至，房地產(chǎn)企業(yè)處置資產(chǎn)的動作明顯增多。

據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，自9月份以來，公開披露的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息至少有40條，華僑城(000069.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中國金茂(00817.HK)動作較為頻繁。

統(tǒng)計期內(nèi)，華僑城旗下至少14個項目股權(quán)擬被全部或部分轉(zhuǎn)讓，涉及旅游、酒店等多種資產(chǎn)；招商蛇口至少6個項目股權(quán)擬被出讓，其中多個標(biāo)的價格超十億元。新湖中寶(600208.SH)等中小企業(yè)也加速資產(chǎn)處置的步伐。

“股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊。”克而瑞認(rèn)為，“三道紅線”出臺后，大部分房企不同程度“踩線”，政策壓力下開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過配股、子公司IPO等加強股權(quán)融資，而出售資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

“三道紅線”的威力確實已觸及行業(yè)各個角落。在11月11日舉行的一場房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)論壇上，貝殼(BEKE)董事長左暉直言：過去，地產(chǎn)行業(yè)的問題被高速增長的房價掩蓋，對習(xí)慣高周轉(zhuǎn)模式的開發(fā)商來說，挑戰(zhàn)剛剛開始。

即便將眼光放至此刻，開發(fā)商的壓力也已“火燒眉毛”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月單月，房企迎來年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模1071億元，高負(fù)債房企面臨嚴(yán)峻的考驗。

處置資產(chǎn)加速回血

11月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所持續(xù)披露房企的股權(quán)交易動作。

公開信息顯示，中國金茂擬掛牌出讓旗下常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，底價8.66億元。其中，持股80%的寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司轉(zhuǎn)讓25%股權(quán)，持股20%的智銀有限公司轉(zhuǎn)讓其持有的20%股權(quán)。

工商資料顯示，常州龍茂成立于2018年，主要負(fù)責(zé)常州JZX20180401地塊項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兩年前，金茂以17.4億元+15000平方米人才公寓面積競得上述地塊，成交樓面價7510元/平方米，這是金茂首進常州。

常熟市沙家浜華鼎置地有限公司80%股權(quán)及1.03億元債權(quán)也于同日被公開出讓，出讓方為華僑城及常熟市沙家浜鎮(zhèn)城鎮(zhèn)經(jīng)營投資有限公司。華僑城是這輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮中的“常客”，此前已公布十余條項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息。

值得注意的是，上述兩家公司均處于虧損狀態(tài)。截至2020年09月30日，常州龍茂錄得營收為0，營業(yè)利潤-2176.41萬元，凈利潤虧損2174.52萬元；截至2020年8月底，華鼎置地凈虧損638.54萬元，所有者權(quán)益1350.16萬元。

“涉及股權(quán)出讓的房企或項目，多處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)。”克而瑞直言，房企出讓部分權(quán)益可提前回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力，通過聯(lián)營、合營降低負(fù)債率指標(biāo)；同時為項目開發(fā)引入有實力的合作方，并通過剩余股權(quán)持續(xù)獲益。

有人積極瘦身，也有人趁機進場，比如熱衷“收并購”的融創(chuàng)中國(01918.HK)。

11月10日，新湖中寶公告稱，擬轉(zhuǎn)讓浙江啟隆實業(yè)有限公司、浙江啟輝實業(yè)有限公司各50%、35%股權(quán)，及兩個標(biāo)的公司相應(yīng)權(quán)利上海亞龍古城國際花園項目、溫州西灣項目14宗土地，接盤方為融創(chuàng)中國，總交易價款49.44億元。

亞龍古城國際花園位于上海核心地段，是極為稀缺的純住宅用地，也是令新湖中寶投入頗多的舊改項目。截至2020年6月末，標(biāo)的公司總負(fù)債達204.38億元，拆遷貸款融資本金已達到149.32億元，少量戶數(shù)拆遷仍未完成。

舊改項目開發(fā)周期長、政策不確定因素大，使新湖中寶在其中沉淀了大量資金。新湖中寶2020年三季報顯示，今年1~9月，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-6.4億元，而上年同期為1.27億元，同比大幅減少605.19%。

新湖中寶表示，引入合作伙伴，有利于加快公司相關(guān)項目開發(fā)進度，提升經(jīng)營效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。 在不考慮稅費及未經(jīng)審計的情況下，預(yù)計對公司利潤的影響數(shù)約 22 億元。

“三道紅線”已成交易衡量指標(biāo)

暫緩資金壓力之外，股權(quán)交易也是房企調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦主業(yè)的手段。

譬如，中南建設(shè)(000961.SZ)擬向控股股東轉(zhuǎn)讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)，交易對價200萬元。南通中南谷已成立四年，定位于為創(chuàng)業(yè)者打造綜合性眾創(chuàng)空間，旗下已孵化出四家下屬公司。

但這項新業(yè)務(wù)未給中南建設(shè)帶來盈利，項目前景并不確定。截至2020年6月30日，南通中南谷總資產(chǎn)954.02萬元，總負(fù)債786.25萬元，前六月凈利潤-133.73萬元。基于業(yè)務(wù)調(diào)整的考量，中南建設(shè)決定將其剝離，交給母公司管理。

“本次交易完成后，公司將進一步聚焦主業(yè)，為全體投資者創(chuàng)造更好的回報。按照公司長期股權(quán)投資的賬面價值計算，預(yù)計本次交易對公司將產(chǎn)生約232萬元的投資收益。”踩中融資監(jiān)管兩條紅線的中南建設(shè)稱。

作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓披露最頻繁的房企，華僑城種種動作背后也存在此番邏輯。克而瑞認(rèn)為，文旅地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)，投資金額高、回款周期長，易導(dǎo)致較高的負(fù)債水平。因此，華僑城積極出售部分房地產(chǎn)項目、以及與主業(yè)關(guān)聯(lián)性有限的產(chǎn)業(yè)。

目前，房企在物管等行業(yè)已與資本市場接軌，但在更多領(lǐng)域還未找到成熟的商業(yè)模式。業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著“三道紅線”落地，房企依靠杠桿獲取資金的優(yōu)勢不再，部分投入大但回報不清晰的業(yè)務(wù)將被放棄，以更好地聚焦主業(yè)。

值得注意的是，“三道紅線”這一行業(yè)發(fā)展規(guī)范，已在微觀領(lǐng)域得以顯現(xiàn)。

11月9日，山東產(chǎn)權(quán)交易中心披露信息顯示，山東鋼鐵集團擬轉(zhuǎn)讓山東鋼鐵集團房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價20.7億元。截至2020年9月30日，標(biāo)的公司營業(yè)收入1.09億元，營業(yè)利潤8648.34萬元，凈利潤8648.34萬元。

山東鋼鐵集團明確稱，意向受讓方或其母公司2020年上半年財務(wù)報告中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%、凈負(fù)債率不大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍的，在同等條件下優(yōu)先受讓。這意味著，綠檔房企機會更大。

同時，意向受讓方需以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)之一，且位于2018年、2019年房企銷售金額排行榜50名以內(nèi)；受讓方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類比較均衡，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展情況良好，具有國企混改成功經(jīng)驗的，在同等條件下優(yōu)先受讓。

這意味著，不僅是行業(yè)排名靠后的中小房企，那些踩中融資監(jiān)管紅線的企業(yè)，也將在此類交易中處于被動地位。克而瑞認(rèn)為，未來，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度也將在洗牌后進一步提升。