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    全國(guó)多地開(kāi)年定調(diào)樓市, “支柱產(chǎn)業(yè)”如何助力穩(wěn)增長(zhǎng)

    來(lái)源:21經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 更新時(shí)間:2023年02月02日 【字體:

    新年新氣象。經(jīng)歷了一年多筑底運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng),正努力以嶄新的面貌開(kāi)啟2023年。

    2023年以來(lái),多地召開(kāi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議及住建工作會(huì)議,把穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、提振住房消費(fèi)納入新一年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架中,同時(shí)也為今年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。

    梳理這些表態(tài)發(fā)現(xiàn),“穩(wěn)投資、促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)、保民生”是各地房地產(chǎn)政策的主要思路,為提振信心,不少地方繼續(xù)推出取消限制性措施、下調(diào)房貸利率等利好政策。這既說(shuō)明各地對(duì)穩(wěn)樓市的需求迫在眉睫,也凸顯出房地產(chǎn)在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中將起到重要作用。

    從去年末開(kāi)始,監(jiān)管部門(mén)多次重申房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位。如今,隨著各地陸續(xù)確定新一年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo),房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)中的作用將更加凸顯,這也能從各地對(duì)房地產(chǎn)工作的部署中見(jiàn)到端倪。

    市場(chǎng)層面,“低谷中有亮點(diǎn)”是近期的主旋律。今年1月,新房市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)不佳,但部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)仍有熱度,一些“促銷(xiāo)”力度較大的二線城市也表現(xiàn)較好;二手房市場(chǎng)的帶看、價(jià)格等指標(biāo)則較為樂(lè)觀。

    2023年的房地產(chǎn),能否恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行,并在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮積極作用,仍是值得關(guān)注的話題。

    穩(wěn)增長(zhǎng)下的房地產(chǎn)

    在各地的經(jīng)濟(jì)工作中,對(duì)房地產(chǎn)工作的部署向來(lái)是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年1月,已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶等地,通過(guò)召開(kāi)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)、住建工作會(huì)議,及出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)文件等方式,對(duì)2023年的房地產(chǎn)工作進(jìn)行了部署。江蘇蘇州、云南昆明、河南濟(jì)源等城市也在春節(jié)前后出臺(tái)了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)文件,包含對(duì)房地產(chǎn)工作的部署。

    1月31日,山東省召開(kāi)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議,對(duì)房地產(chǎn)工作做出部署。其中明確,各地要進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任,一城一策、分類(lèi)調(diào)控,用足用好最新政策工具,從供需兩端協(xié)同發(fā)力,同步激活新房和二手房市場(chǎng),促進(jìn)住房消費(fèi)合理需求平穩(wěn)釋放。

    同時(shí),各地要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度,管好用好國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款,協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持,緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展,確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

    在防風(fēng)險(xiǎn)方面,山東要求,要加強(qiáng)在建在售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管,全面排查梳理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,對(duì)新風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目及時(shí)納入臺(tái)賬、實(shí)行銷(xiāo)號(hào)管理;嚴(yán)厲查處購(gòu)房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、違規(guī)提取、抽逃資金等行為;強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析研判,對(duì)出現(xiàn)異常波動(dòng)的城市及時(shí)提醒警示。

    山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志還強(qiáng)調(diào),今后五年,房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡要取得顯著進(jìn)展。堅(jiān)持“房住不炒”定位,因城施策穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,提升住房品質(zhì),加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    從已披露的內(nèi)容看,山東是目前對(duì)房地產(chǎn)工作部署最全面、細(xì)致的省份。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,山東的政策內(nèi)容,從宏微觀、長(zhǎng)短期等角度明確了工作思路,同時(shí)提出了現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)、人房地錢(qián)聯(lián)動(dòng)新機(jī)制、防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等制度性創(chuàng)新內(nèi)容,具有非常好的借鑒意義。

    江蘇、遼寧、上海、重慶等地則將房地產(chǎn)工作安排置于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總框架下,取消限制住房交易的各類(lèi)措施,并在房貸方面落實(shí)(首付比例、貸款利率)雙降政策。上海易居房地產(chǎn)研究院指出,地方政策的特點(diǎn)是,快馬加鞭、主動(dòng)把提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心嵌入到經(jīng)濟(jì)工作安排之中。

    值得注意的是,在不同地區(qū)的文件中,房地產(chǎn)被置于不同的工作項(xiàng)目下。比如,遼寧將房地產(chǎn)工作納入“推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖”的工作大項(xiàng)之下;上海納入“擴(kuò)大有效投資行動(dòng)”的工作內(nèi)容中;江蘇則單列“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”一章,重慶也將房地產(chǎn)工作單列。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示,這說(shuō)明房地產(chǎn)具有多重屬性,不僅在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)方面能起到重要作用,同時(shí)也與民生息息相關(guān),房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的“支柱地位”也由此得以體現(xiàn)。

    從近期各地政府工作報(bào)告披露的信息來(lái)看,“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要性更加凸顯。2023年,各地公布的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)多在5%-8%之間,部分省份高于上述水平。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,盡管有2022年的低基數(shù),但由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、消費(fèi)信心不足、外需疲弱等因素的拖累,實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)還是有很大的壓力。

    房地產(chǎn)再次被定位為支柱產(chǎn)業(yè),與這一背景關(guān)系密切。李宇嘉認(rèn)為,房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)性強(qiáng),對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不可忽視。2022年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10%,銷(xiāo)售降幅則在兩成以上。“從短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的角度看,如果能將房地產(chǎn)的‘負(fù)貢獻(xiàn)’扭正了,2023年GDP目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度就會(huì)降低。”

    分析人士普遍認(rèn)為,基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),2月依然會(huì)是房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)的月份,“提振信心”是政策的精髓所在。上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出,“房地產(chǎn)業(yè)要緊跟經(jīng)濟(jì)提振的大部隊(duì),不僅不能拖后腿,還要扮演拉動(dòng)力的角色,尤其是住房消費(fèi)的地位要進(jìn)一步上升。”

    市場(chǎng)現(xiàn)暖意

    各地對(duì)房地產(chǎn)做出積極性部署,與中央的定調(diào)是一致的。

    整個(gè)2022年,“穩(wěn)樓市”都是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)之一,當(dāng)年全國(guó)共有超過(guò)200個(gè)城市出臺(tái)了各類(lèi)穩(wěn)樓市措施,力度和頻次均堪稱(chēng)空前。年末,融資政策“破冰”,房地產(chǎn)信貸、股權(quán)、債券融資“三支箭”陸續(xù)釋放,樓市政策在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上,開(kāi)始致力于“保市場(chǎng)主體”。同時(shí),監(jiān)管部門(mén)也數(shù)次重申,“房地產(chǎn)在中國(guó)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。

    李宇嘉表示,從2022年下半年開(kāi)始,國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的基調(diào)有所調(diào)整,即從“防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型、打造新模式”,開(kāi)始轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)、促內(nèi)需、打造新模式”。他認(rèn)為,穩(wěn)增長(zhǎng)、促內(nèi)需的權(quán)重上升了。體現(xiàn)在政策上,包括退出或收縮限制性措施、延長(zhǎng)貸款集中度過(guò)渡期、釋放房企融資“三支箭”等,政策扶持的力度超出預(yù)期。

    歲末年初,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”,并首次提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等相關(guān)部委也針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了積極表態(tài)。此舉再度推動(dòng)一波穩(wěn)樓市政策出臺(tái)。

    1月5日,央行發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》,賦予房?jī)r(jià)疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限。由于當(dāng)前的首套房貸最低利率已經(jīng)位于歷史低位,這一動(dòng)作令市場(chǎng)既意外又振奮。

    隨后,多個(gè)符合要求的城市陸續(xù)下調(diào)房貸利率。截至1月31日,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中,首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)。其中有4個(gè)城市的最低首套房貸利率達(dá)到3.7%,為當(dāng)前商業(yè)貸款利率的最低水平。與此同時(shí),各地的穩(wěn)樓市政策繼續(xù)推出,不少城市還因應(yīng)春節(jié)假期推出其他特定優(yōu)惠措施。

    這些措施的疊加,使得近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一絲暖意。

    多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,今年1月,全國(guó)房地產(chǎn)交易規(guī)模仍然處于較低水平。但得益于政策的作用,春節(jié)長(zhǎng)假期間,部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)出現(xiàn)一定熱度,成都、合肥等二線城市的交易規(guī)模也有所提升。

    價(jià)格方面,根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù),今年1月,全國(guó)百城新建、二手住宅售價(jià)繼續(xù)環(huán)比下跌,但跌幅雙雙收窄。

    貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)則顯示,1月,50個(gè)監(jiān)測(cè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%,這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌。該機(jī)構(gòu)還指出,代表市場(chǎng)預(yù)期的景氣指數(shù)、經(jīng)紀(jì)人交易信心指數(shù)等先行指標(biāo)明顯改善。預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭,樓市“小陽(yáng)春”可期。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也持樂(lè)觀態(tài)度,她認(rèn)為,隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實(shí),一二線城市住房需求旺盛,有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇,樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn),但對(duì)于大部分城市而言,經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱,市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。若政策執(zhí)行到位,全國(guó)市場(chǎng)最早或?qū)⒂诙径绕蠓(wěn)。

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