土豆聯(lián)姻優(yōu)酷，康師傅“嫁給”了百事可樂，無論是互聯(lián)網(wǎng)還是食品飲料，行業(yè)內(nèi)的合作聯(lián)盟儼然成為當下現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的“流行”趨勢，樓市逆境之中，不少開發(fā)企業(yè)也趕上“合作開發(fā)”這波潮流，借戰(zhàn)略發(fā)展的轉(zhuǎn)型之機，在完善資源共享之余，合理控制風(fēng)險，實現(xiàn)項目穩(wěn)步拓展。

房企合作開發(fā)成都案例

福建三盛聯(lián)合建川在成都牧馬山聯(lián)合開發(fā)三盛·翡儷山

遠洋地產(chǎn)聯(lián)手成都朗基地產(chǎn)開發(fā)遠洋·朗郡

銀泰與復(fù)地聯(lián)手開發(fā)泰悅灣

萬科與中航聯(lián)手開發(fā)金色海蓉

新鴻基、九龍倉、恒基兆業(yè)聯(lián)手開發(fā)環(huán)球貿(mào)易廣場

遠洋和太古聯(lián)手開發(fā)晶融匯

中渝置地與國嘉地產(chǎn)聯(lián)袂巨獻牧山逸家系

置信地產(chǎn)與凱德合作開發(fā)鷺湖宮別墅

萬科“合作開發(fā)”

開辟下一個千億路徑

據(jù)萬科年報顯示，2011年新增開發(fā)項目數(shù)量為52個，萬科占100%權(quán)益的項目僅有14個，其他38個項目是與其他房企共同開發(fā)，占項目總數(shù)量的73%。而2010年萬科合作開發(fā)項目占總項目數(shù)量的比例則為55%。意味著萬科在去年的合作開發(fā)項目比重繼續(xù)上升。

連續(xù)2年的萬科超千億銷售規(guī)模的背后，是其超過六成項目來自合作伙伴的共同擔當，這種合作開發(fā)模式在萬科過冬的2012年被再次寄予厚望。萬科董秘譚華杰稱，合作開發(fā)首先可以使公司的經(jīng)營范圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風(fēng)險。其次可以擴大集中采購的規(guī)模，增強公司在采購環(huán)節(jié)的議價能力，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。第三個好處是，許多項目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，在收益分配上萬科可以得到一些相應(yīng)的補償，相當于輸出品牌和管理，可以提升萬科股東的資產(chǎn)回報率。合作開發(fā)對提升股東回報意義不可小看。譚華杰在年報說明會上表示，在合作項目中，比如萬科占55%股權(quán)，但是利潤會多于55%。

萬科集團總裁郁亮對2012年的房地產(chǎn)形勢研判依然不樂觀，作為破解市場銷售遇阻和融資困境的“藥方”，他提出萬科在今年必須堅持快速周轉(zhuǎn)與合作開發(fā)“兩條腿走路”。因為政策釋放的信號顯示房地產(chǎn)調(diào)控今年仍難以放松，在此調(diào)控背景下囤地捂盤的開發(fā)模式已經(jīng)過時了，只有那些快速周轉(zhuǎn)的房企才能在房地產(chǎn)市場下半場勝出，而整個房地產(chǎn)行業(yè)凈利率回報有望回落到一個合理水平。郁亮說，只要合規(guī)，對方出錢、出地都可以，雙方持股比例也都可以靈活處理。

業(yè)內(nèi)人士表示，萬科的舉動是一個風(fēng)向標。企業(yè)聯(lián)手，在資金上無疑是最大的相互支持。而土地供應(yīng)趨緩，一些大的、好地段的地塊，對于資金、實力的要求都比較高，開發(fā)商強強聯(lián)手，能增強競爭能力，同時將競爭對手變成合作伙伴，直接降低風(fēng)險。

大規(guī)模項目

易出現(xiàn)合作開發(fā)模式

“開發(fā)合作”模式對于成都開發(fā)企業(yè)來講并不陌生，在成都樓市的聯(lián)合開發(fā)歷史中，最早的要算是中海與信和聯(lián)合開發(fā)的中海國際社區(qū)。之后的幾年間，聯(lián)手出現(xiàn)在土地拍賣場的開發(fā)商越來越多。

2007年，香港三大地產(chǎn)商——新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、九龍倉集團聯(lián)手以1200萬元／畝、總價31億元的起價拿下了“攀成鋼”的首塊259畝地塊，開發(fā)“成都環(huán)球貿(mào)易廣場”（ICC）；2010年底，合景泰富地產(chǎn)攜手香港置地，以各占50%股權(quán)在蓉成立一家合營企業(yè)，聯(lián)合在城東攀成鋼片區(qū)開發(fā)建筑面積約90萬平方米的住宅及商用物業(yè)；2010年歲末，蟄伏中國內(nèi)地多年的太古地產(chǎn)宣布與遠洋地產(chǎn)聯(lián)手，拿下位于成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9號地塊的100余畝土地。

然而，記者查看2011成都土地拍賣結(jié)果發(fā)現(xiàn)，以聯(lián)合體的形式拿地，在去年土地市場上并不是主流現(xiàn)象。除了在土地市場上聯(lián)合拍地，目前在成都聯(lián)合開發(fā)的房企不在少數(shù)，福建三盛聯(lián)合建川在成都牧馬山聯(lián)合開發(fā)三盛·翡儷山；遠洋地產(chǎn)聯(lián)手成都朗基地產(chǎn)開發(fā)遠洋·朗郡；銀泰與復(fù)地聯(lián)手開發(fā)泰悅灣；萬科與中航聯(lián)手開發(fā)金色海蓉；新鴻基、九龍倉、恒基兆業(yè)聯(lián)手開發(fā)環(huán)球貿(mào)易廣場；遠洋和太古聯(lián)手開發(fā)晶融匯；中渝置地與國嘉地產(chǎn)聯(lián)袂巨獻牧山逸家系；置信地產(chǎn)與凱德合作開發(fā)鷺湖宮別墅……

事實上顯示房企的合作開發(fā)模式更容易出現(xiàn)在一些規(guī)模較大的項目中。

.合作開發(fā)

緩解房企融資難題

“有錢的出錢，有地的出地，有管理經(jīng)驗的出管理經(jīng)驗，這樣企業(yè)才能繼續(xù)維持、發(fā)展，在房地產(chǎn)后半場繼續(xù)運作。”正如佳兆業(yè)集團總裁金志剛所言，調(diào)控以來整個房地產(chǎn)的行業(yè)門檻被抬高，今年開發(fā)貸未能如預(yù)期放開，意味著開發(fā)貸、行業(yè)引領(lǐng)模式、資金土地管理等最主要的要素要進行分解和整合，合作開發(fā)會成為一個非常重要的趨勢。