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    陳淮:成都樓市還算溫和 房地產(chǎn)不存在泡沫

    作者:未知 來源:成都商報 更新時間:2013年07月23日 【字體:

    在論壇上,陳淮做了“2013房地產(chǎn)穩(wěn)定壓倒一切”的演講,表達(dá)了自己對中國房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈信心,“過去十年來,在我們媒體評論房地產(chǎn)出現(xiàn)頻率很高的詞‘撲朔迷離’,更多是陷入冰點、打壓、迷霧重重。這十年中國還有哪一個產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度超過房地產(chǎn)?哪一個行業(yè)的業(yè)績狀況超過房地產(chǎn)?我們再看看全世界哪一個國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度及業(yè)績經(jīng)營狀況超過中國的房地產(chǎn)?”

    獨生子女增多

    降低住宅需求是偽命題

    陳淮認(rèn)為,與發(fā)達(dá)國家相比,中國的城市化仍然是比較初級的,還有很大的發(fā)展空間,城市化過程將消化大量房子,不存在泡沫問題。對于未來獨生子女多,從而房子需求量就少的說法,陳淮比喻說:“不必在乎這樣的說法,有些人總喜歡拿更年期的病,來嚇唬十七八歲的少女,根本是居心不良!就拿成都房子的需求量來說,現(xiàn)有房地產(chǎn)有沒有泡沫,完全不取決于成都有多少獨生子女,而是取決于成都未來3年、5年、10年里人口是否增長、增長多少,有多大的發(fā)展空間,這樣看來,成都樓市還有泡沫嗎?”

    房地產(chǎn)至少還有

    20~30年的輝煌期

    對于成都房地產(chǎn)的發(fā)展方向,陳淮表示成都還有上升的空間。他表示:“成都的房價也只是持續(xù)溫和上漲而已,你聽說銀川、貴陽暴漲了嗎?你聽說其他的省會城市暴漲了嗎?中國河南、山西、湖南、湖北、江西幾個省,我們不說地市級城市,省會級城市里面武漢溫和上漲還趕不上成都。所謂的房價暴漲,也就是一線城市的問題,二三線城市并不存在。因為像成都這樣的大城市,無論怎樣有中國的國情,逃不脫一個共同的規(guī)律,就是在城市建設(shè)發(fā)展到相對穩(wěn)定的時候,基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,人口在城鄉(xiāng)分布穩(wěn)定以后,中產(chǎn)階級向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢會接著出現(xiàn)。所以我們并不是有多少人住進(jìn)房子,我們這個房地產(chǎn)就算建設(shè)完了,我們的房地產(chǎn)業(yè),我堅定地認(rèn)為至少還有二十到三十年的輝煌期。”

    根本就不存在“錢荒”

    而是缺流通渠道

    陳淮就媒體關(guān)心的熱點問題跟大家進(jìn)行了交流。在提到錢荒問題時,陳淮先生嚴(yán)肅地反問:“荒什么?哪里有一個“錢荒”?我認(rèn)為媒體說的這個‘錢荒’是個虛假的命題。僅僅才幾個月前人們還高調(diào)宣稱房價漲是因為中國的貨幣亂發(fā),貨幣政策過度寬松,貨幣流動性泛濫導(dǎo)致的,余音未消又‘錢荒’,到底是錢多了還是少了?不可能幾個月內(nèi)由貨幣供大于求變?yōu)楣┎粦?yīng)求。我個人的見解根本不存在一個“錢荒”,用股市的話借題材拉高,借題材打壓,說國外的資金要流出市場,有沒有呢?肯定有,但一定是言過其實。

    “錢荒”風(fēng)波期間,不少專家學(xué)者認(rèn)為資金短缺的根本原因在于銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的期限錯配和空轉(zhuǎn)及其背后的金融結(jié)構(gòu)失衡。就這一問題陳淮給出了這樣的說法:“我們不缺水,缺的是水流到田里的渠道。在過去一年多,由于貨幣政策一定程度的調(diào)整,流到房地產(chǎn)的錢越來越多地通過信托、私募等方式,叫引資銀行,在金融規(guī)范上面的意見就有不統(tǒng)一的地方,并不是缺水或者缺地,而是缺渠道,這個問題和改革連在一塊兒,而不是和短期的調(diào)控政策連在一塊兒,改革指什么呢?指我們金融系統(tǒng)一些像市場機(jī)動性轉(zhuǎn)變的調(diào)整。實際上我們過去講了十年,房地產(chǎn)發(fā)展運營過程中,依靠于借錢,這件事是天經(jīng)地義,不可避免的,就四川西部山區(qū)農(nóng)民蓋房子,給兒子娶媳婦也得把十里八鄉(xiāng)借遍,動用個人的信用資源,正常!關(guān)鍵是我們要把這種過度依賴銀行的間接融資轉(zhuǎn)變到依靠于多渠道,多層次的直接融資上來。”

    炒作高地價毫無意義

    房產(chǎn)稅不會影響房價

    對于今年上半年國內(nèi)高價地頻出的現(xiàn)象,陳淮認(rèn)為很正常。“地價的短期波動說明不了問題,我只能說那是‘臨時工干的事’,炒作高地價毫無意義。我希望有機(jī)構(gòu)給出一個平均數(shù),比如2010年、2011年、2012年的平均地價平均曲線,我們再來說地價漲了沒有。開發(fā)商過去觀望沒拿地很正常,現(xiàn)在補(bǔ)倉拿了一些高價地也很正常。至于地價為什么那么高,我只能說土地制度不改革,什么調(diào)控都是扯淡。”

    而就大家關(guān)心的房產(chǎn)稅問題,陳淮也幽默地給出了自己的答案:“房產(chǎn)稅不是調(diào)節(jié)稅,起不到調(diào)房價的作用。”陳淮認(rèn)為房產(chǎn)稅短期內(nèi)出爐不靠譜,“最近兩年來炒作房產(chǎn)稅的信息基本上出自一些政策類的報表,都是據(jù)接近某一個部委的人士說的,沒有一件是有根據(jù)。第二今年的任務(wù)是穩(wěn)增長,所有加稅對經(jīng)濟(jì)增長起副作用的,作為學(xué)者,我個人不認(rèn)為這是一個合適的時機(jī)。第三如果房產(chǎn)稅一定要出臺,它是一個資產(chǎn)稅,不是調(diào)節(jié)稅,別以為房產(chǎn)稅是調(diào)房價的。”

    雖然與房價沒關(guān)系,但是陳淮認(rèn)為房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)市場的供求,“房產(chǎn)稅是間接稅,不同于直接稅。現(xiàn)在市場主要是直接找你收的,你有收入沒有?交收入稅,你有資產(chǎn)沒有?交資產(chǎn)稅,這是制度的建設(shè),和調(diào)房價沒有關(guān)系,但是會影響到市場的供求。比如說現(xiàn)在告訴你90平方米以下不征,180平方米征三倍,你買多大?我告訴大家一個經(jīng)濟(jì)學(xué)道理,家庭住房三到四口人的時候,90平方米可以滿足你住房需求九成以上的功能,廚房、衛(wèi)生間、臥室,以及公共活動空間,再加90平方米,那90平方米最多滿足你5%~8%的功能,你為此要花一倍的錢去買,還要再若干年,上好幾個檔的交稅,你還會買嗎?此時需求自然就得到抑制,全社會的需求就被限定在合理的范圍,供求的平衡就有利于實現(xiàn)。”

    樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
    潤洲·華府 3300 大邑大道
    春天國際 3300 大邑大道
    圣樺城 3800 內(nèi)蒙古大道
    中鐵金山 3800 大邑大道
    優(yōu)品美地 3500 甲子路
    潤馳國際廣場 3800 內(nèi)蒙古大道
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