傳統(tǒng)開發(fā)模式被顛覆?

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化概念在萬科重慶的一次營銷活動(dòng)上意外備受關(guān)注，上述接近萬科的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“租購并舉”是重慶萬科的一次營銷活動(dòng)，后來是否帶來房地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆，并沒有作過多關(guān)注。

劉策認(rèn)為，萬科的營銷活動(dòng)是一次對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期固有模式的觸動(dòng)。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，對(duì)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展均有積極作用，確實(shí)打開了一個(gè)新的想象空間。

作為“重資產(chǎn)”的長(zhǎng)租公寓，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是其出路。YOU+牽手58金融通過資產(chǎn)證券化的方式，將YOU+經(jīng)營租賃權(quán)的收益，轉(zhuǎn)化成固定收益的理財(cái)產(chǎn)品，在58金融平臺(tái)上轉(zhuǎn)讓給投資人。

國泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，政策利好下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有了更多的可能，對(duì)于消化庫存尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫存較有幫助。但是，對(duì)此也要一分為二地進(jìn)行分析，地段較好，品質(zhì)好的項(xiàng)目不太愁賣，進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的可行性更高;對(duì)于那些非中心城市非核心地段的項(xiàng)目來說，融資以及資產(chǎn)證券化的難度較大，因?yàn)樽獬鋈サ目赡苄暂^低，無法獲得穩(wěn)定的租金收益。同時(shí)，公寓租賃行業(yè)回報(bào)率較低，稅收壓力較大，政策的稅收優(yōu)惠有待加強(qiáng)。

劉策則認(rèn)為，在資產(chǎn)證券化方面政策支持力度較大，企業(yè)購入不動(dòng)產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但在REITs方面有待破局，發(fā)展較為緩慢。國內(nèi)的稅收較高，原本租金回報(bào)不高的產(chǎn)業(yè)雪上加霜;同時(shí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，獲得收益率較低，運(yùn)營能力有待加強(qiáng)。

部分項(xiàng)目通過引入金融合作伙伴，加速資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，劉斐凡表示，這能夠拓寬融資渠道，資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵還在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

劉斐凡認(rèn)為，資產(chǎn)證券化在我國處于起步階段，雖然這能夠帶來房地產(chǎn)行業(yè)融資的便利，但是否能帶來房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆還有待觀察，現(xiàn)在下判斷為時(shí)過早。

劉策認(rèn)為，資產(chǎn)證券化會(huì)帶來傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的升級(jí)轉(zhuǎn)型，但不是顛覆。參照國外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融化，也就是資產(chǎn)證券化，是未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向，特別是存量資產(chǎn)的運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的領(lǐng)域。