京滬深樓市之瘋狂令人瞠目結(jié)舌，上海352套千萬級新房一天被搶光等新聞刺激著眾人的神經(jīng)，千萬富翁們擠在一個大廳里站著，讓保安如臨大敵。

不管這是不是最后的瘋狂，火爆行情背后，有些房地產(chǎn)開發(fā)商做夢都要笑醒了。站在這樣一個風(fēng)口，房地產(chǎn)商在干什么？是趁機加速去庫存，還是加緊推盤節(jié)奏？樓市火爆背后，2016年1到2月，上市房企的業(yè)績增長多少？這種銷售金額和銷售面積的提高，對于企業(yè)的利潤率改善有多大助益？本期房產(chǎn)周刊，以萬科、綠城、龍湖為案例，為您剖析開發(fā)企業(yè)的進與退。

近來，樓市很火爆，上海、杭州、昆山、蘇州，每一條關(guān)于樓市的新聞，都牽動人心。春節(jié)之后的兩周，多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這番火爆銷售現(xiàn)象，讓我們感覺一切是那么熟悉，似乎回到了2009年，只要是房子就不愁賣。馬路上、地鐵里、飯館內(nèi)，人們最津津樂道的話題是房價。某居研究院監(jiān)測的30個典型城市2月份新建商品住宅成交面積同比增長31.4%，創(chuàng)近7年同期最好水平。

雖然這輪行情究竟能維持多久，市場還存在爭議，但對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，不管之后的市場如何變化，快速賣房，加緊推盤，應(yīng)該是最聰明的策略。

布局哪些二線城市？

樓市分化行情下，一線城市房地產(chǎn)市場成為公認的“避風(fēng)港”，企業(yè)蜂擁而至之后，地價持續(xù)大幅走高，企業(yè)利潤實際在壓縮；處在上升通道的主流二線城市進入企業(yè)的視野，成為開發(fā)企業(yè)的“必爭之地”。

眾所周知，一線城市土地價格的持續(xù)大幅上漲必將推動房價的進一步上升，這將迫使一部分住房需求外溢至部分二線城市，從而帶動這些二城市房價的提升。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東預(yù)測，企業(yè)利潤來源于房價和地價差，接下來房價地價差進一步拉大的是二線城市而非熱度更勝一籌的一線城市。

正因如此，二線主流城市成企業(yè)利潤提升的關(guān)鍵點，但其市場本身熱度的分化差距也使企業(yè)的布局有所偏重。

2015年二線城市樓市分化明顯。某指數(shù)研究院成交數(shù)據(jù)顯示，武漢、西安、重慶、南京、青島等城市的成交面積逾千萬平方米，而哈爾濱、大連、�？诤腿齺喌瘸鞘械某山幻娣e不足300萬平方米。

布局主流二線城市成開發(fā)企業(yè)的共識。某央企華東區(qū)負責(zé)投資事宜的相關(guān)負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，企業(yè)在一線城市布局完成之后，下一步布局的重點為南京、蘇州、合肥等處于上升通道的主流二線城市。

在這樣一種市場生態(tài)之下，企業(yè)除了調(diào)整戰(zhàn)線，布局進入上升通道的二線城市，同時也需要順應(yīng)政策和市場，調(diào)整產(chǎn)品品類。其中關(guān)鍵無疑是由剛需類向改善類調(diào)整，這或?qū)⒊蔀榉科罄麧櫶嵘�的另一個重要關(guān)口。

因限購限貸政策的部分解除、貨幣和稅收政策的利好以及二胎政策的放開，改善需求得以進一步釋放，改善類產(chǎn)品需求將會有明顯的提升。

寧可降價也要變現(xiàn)?

決策層定調(diào)樓市去庫存，隨后，在降首付比例、加大營業(yè)稅和契稅的優(yōu)惠力度等一系列政策的推助下，樓市走出一波小高潮。

某居研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份監(jiān)測的11個三線城市新建商品住宅成交面積同比增長14.6%，下滑幅度明顯小于一二線城市。

常理之下，市場升溫之時，企業(yè)該惜售提價或加大土地儲備；現(xiàn)實之下，“逃”成為布局在部分二線和三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的最真實寫照。

睿信致成總經(jīng)理薛炯文表示，樂觀看本輪行情持續(xù)1~2年，但房企不應(yīng)賭行情，當(dāng)下仍是“現(xiàn)金為王”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪數(shù)家大中型開發(fā)企業(yè)從事投資的相關(guān)負責(zé)人，他們對當(dāng)下的一線和主流二線城市之外的區(qū)域，態(tài)度基本都是趁本輪政策有效期內(nèi)走量變現(xiàn)，有的甚至提出“寧可降價也要變現(xiàn)”。

三線城市成交的走高主要得益于首付比例下調(diào)和稅費優(yōu)惠，以及春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)需求的積極釋放。

企業(yè)一致去三線城市庫存，力求變現(xiàn)的時候，消費者的購房思路也在發(fā)生變化。某居研究院相關(guān)報告也指出，對于部分三線城市來說，目前房價正處于不漲不跌的狀態(tài)，利用兩成商貸首付的新政而積極入市，是大多數(shù)購房者認同的購房思路。