地王大潮洶涌

“幾個(gè)熱點(diǎn)城市近期都出臺(tái)了政策，上海是今年樓市最熱的城市。但近幾個(gè)月以來(lái)上海并未有什么新政策。經(jīng)過(guò)半年多持續(xù)上漲，上海調(diào)控的機(jī)率正在加大。”分析師認(rèn)為。

近幾周以來(lái)，上海又掀起一股狂烈的地王潮，接二連三拍出了多個(gè)地王，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高。在開(kāi)發(fā)商熱浪翻滾的舉牌狂潮中，經(jīng)過(guò)一輪又輪洗禮，土地價(jià)格也隨之被越抬越高。

融信8月17日以10萬(wàn)元/平方米拍出全國(guó)單價(jià)地王的當(dāng)天，上海還拍出了兩塊單價(jià)地王。中糧、建發(fā)聯(lián)合體斥資68億元摘得上海寶山顧村宅地，樓板價(jià)5.37萬(wàn)元，去除不可售部分的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)6.7萬(wàn)元/平方米。中駿置業(yè)所拍徐涇地塊則以4.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，刷新了區(qū)域樓板價(jià)。

“以中糧和建發(fā)所拍樓板價(jià)估算，外環(huán)外的房子可能會(huì)賣(mài)到8萬(wàn)以上。這已經(jīng)是中糧繼浦東地王之后，又一個(gè)上海外環(huán)外售價(jià)過(guò)8萬(wàn)的項(xiàng)目。”上海一位分析師說(shuō)。

一天拍出三個(gè)地王之后，8月19日央企葛洲壩青浦拍得一幅土地，平均樓板價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米。8月24日路勁斥資42.5億元，奪得上海松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)商住地塊，樓板價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，路勁項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)在3.2萬(wàn)元/平方米以上。

對(duì)于叫停四幅土地的原因，業(yè)界認(rèn)為其用意在于防止新地王的產(chǎn)生。

一位不愿具名的分析師告訴記者，現(xiàn)在上海市場(chǎng)很少有100%溢價(jià)率就能拍到的土地，動(dòng)輒二倍甚至三倍的土地溢價(jià)，在當(dāng)下的上海已經(jīng)司空見(jiàn)慣。

“以被看好的唐鎮(zhèn)地塊為例，很難說(shuō)唐鎮(zhèn)地塊沒(méi)有兩倍的溢價(jià)率。即使以一倍的溢價(jià)率進(jìn)行最保守的估算，按6萬(wàn)的樓板價(jià)推算，浦東唐鎮(zhèn)地塊未來(lái)的售價(jià)可能會(huì)達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。一旦拍出來(lái)，這將是外環(huán)外首塊售價(jià)可能會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。如果外環(huán)外都賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米以上了，那內(nèi)中環(huán)該賣(mài)到什么價(jià)格。這樣的市場(chǎng)走向，實(shí)在令人難以想象。”上述分析師認(rèn)為，政府之所以終止唐鎮(zhèn)地塊出讓?zhuān)�是為了防止�?duì)市場(chǎng)帶來(lái)進(jìn)一步的震動(dòng)。

“市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)不容小看。”盧文曦說(shuō)。

“地王旁邊的房子”遭瘋搶

“蘇州、南京、合肥都出了政策，算一算接下來(lái)出政策的很有可能就是上海。”陳晟在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，上海出政策的概率正在加大。

上海叫停熱門(mén)地塊出讓之前的兩周，蘇州和南京在同一天出臺(tái)了調(diào)控政策。南京除了提高了房貸門(mén)檻，還首次將土地溢價(jià)率與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度進(jìn)行了掛鉤。蘇州重啟對(duì)非蘇州戶籍購(gòu)房者的限購(gòu)之外，也對(duì)土地拍賣(mài)設(shè)置了防火墻；通過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)來(lái)降低開(kāi)發(fā)商盲目拍高地價(jià)，也將地價(jià)與樓盤(pán)預(yù)售進(jìn)行了掛鉤。

在蘇州、南京之前，合肥也出臺(tái)了包括提高限貸在內(nèi)的多項(xiàng)措施，給樓市降溫。

上海是否會(huì)仿照蘇州、南京的版本，出臺(tái)限制土地價(jià)格的措施，以平抑房產(chǎn)預(yù)期。業(yè)界認(rèn)為目前還很難預(yù)計(jì)。

在地王價(jià)格的倒逼之下，本已出現(xiàn)疲態(tài)的樓市，在傳統(tǒng)的淡季卻異�；鸨�。這種情況不止發(fā)生在上海，合肥、南京、蘇州等城市，都出現(xiàn)了相似的情形。

南京河西地區(qū)原本被視為房?jī)r(jià)的洼地，然而記者了解到，近期該區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)一房難求的情況。

“開(kāi)出30套房，有超過(guò)一百人來(lái)認(rèn)籌。南京一些熱點(diǎn)樓盤(pán)，甚至出現(xiàn)用高價(jià)倒賣(mài)房號(hào)的現(xiàn)象，而拍出高價(jià)地旁邊的樓盤(pán)，更是一房難求。在購(gòu)房人看來(lái)，只要能買(mǎi)到房子，就是賺了。因?yàn)榘赐恋貎r(jià)倒推，未來(lái)地王樓盤(pán)的售價(jià)只會(huì)更高。由此也可推出購(gòu)房者的心理：現(xiàn)在不去搶地王旁邊的房子，難道要等到地王開(kāi)盤(pán)后，房?jī)r(jià)漲上去再買(mǎi)？”一家大型房企市場(chǎng)部人士說(shuō)。

記者了解到，上述現(xiàn)象的發(fā)生不止是南京。合肥、上海等城市，在今年拍出地王旁邊的樓盤(pán)，都出現(xiàn)了類(lèi)似一房難求，銷(xiāo)售異�；鸨�的現(xiàn)象。

一家大型房企市場(chǎng)部人士告訴記者，如果沒(méi)有地王，房子未必會(huì)賣(mài)這么好。

“因?yàn)楹芏噘?gòu)房者之前都認(rèn)為今年價(jià)格漲得太快了，但土地價(jià)格一拍出來(lái)，購(gòu)房者的預(yù)期很快被轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。面粉價(jià)比面包貴，如果再不買(mǎi)房，將來(lái)價(jià)格肯定會(huì)漲。所以某種程度上，當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)的時(shí)候，是預(yù)期在繼續(xù)推動(dòng)房產(chǎn)交易。”上述人士說(shuō)。

研究員告訴記者，地方出臺(tái)調(diào)控政策，未必能真正祛除樓市內(nèi)火。

“地方調(diào)控只能說(shuō)是治標(biāo)，治本還要從中央層面進(jìn)行考慮。雖然合肥、南京、蘇州先后出臺(tái)調(diào)控政策，但能起到多大作用，不好說(shuō)。這些城市房地產(chǎn)這么熱，土地和樓價(jià)瘋漲，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的資本短期內(nèi)涌入所致。資金流無(wú)處可去，房?jī)r(jià)漲幅速度很難慢下來(lái)。”這位研究員說(shuō)。