今年的國(guó)慶黃金周熱鬧非凡，我們不僅看到了各景點(diǎn)擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的“調(diào)控節(jié)”。

9月30日晚間至10月9日，短短10天時(shí)間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策， 除了重申或是重啟限購(gòu)之外，最嚴(yán)厲的是信貸政策的從嚴(yán)從緊，提高首付比例和收回房貸利率優(yōu)惠同時(shí)進(jìn)行，抑制投資需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲。

在22個(gè)調(diào)控新政出臺(tái)的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市�？此埔怀且徊撸瑓s是對(duì)樓市的密集出擊，政府此次調(diào)控決心可見一斑，也直接讓瘋狂的投資買房情緒戛然而止。

買方市場(chǎng)來(lái)臨 剝離投資屬性

以北京為首的樓市新政出臺(tái)已經(jīng)兩周時(shí)間了，雖然政策上招招都是針對(duì)買房人設(shè)置的限制，提高購(gòu)房門檻。但實(shí)際上，直接受影響的不僅是買房人，賣房一方更是首當(dāng)其沖。

一直想在五環(huán)外六環(huán)內(nèi)置換一套三居室的張麗（化名）還沒等出手，就趕上了新政的到來(lái)。“現(xiàn)在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城區(qū)車公莊附近。隨著孩子一天天長(zhǎng)大，一居室顯得非常擁擠，因此想賣了房子，再以不超過800萬(wàn)的總價(jià)買一套五環(huán)外的三居。”張麗告訴北京青年報(bào)記者，眼看著自己手中的二手房從今年年初的單價(jià)8萬(wàn)元漲到了12萬(wàn)，就在中介掛了550萬(wàn)元的價(jià)格，希望多賣些錢能在置換的時(shí)候更輕松一點(diǎn)，但沒想到的是調(diào)控新政的到來(lái)打亂了原本的買房計(jì)劃。

“本來(lái)十一期間中介約了好幾家來(lái)看房，但最后只來(lái)了一組家庭，其他人都推脫再等等看，就連來(lái)看房的家庭最后也不置可否，沒有下文了。”這下張麗著急了，畢竟自己需要置換， 得盡快出手才行。于是，10月7日，張麗主動(dòng)找到中介，下調(diào)10萬(wàn)至540萬(wàn)元的總價(jià)。“降太多也心有不甘，我的底線是530萬(wàn)成交，先降10萬(wàn)看看風(fēng)向。”類似張麗這樣下調(diào)報(bào)價(jià)的房主，在今年“9·30新政”以后明顯增加。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：深圳與北京二手房在過去一周里，業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)的指數(shù)下調(diào)了10%。尤其是有換房需求的業(yè)主，有的甚至已經(jīng)在賣房前就敲定了需要買的房子，為了避免違約，不得不在價(jià)格上做出讓步，或者主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，或者商討平攤部分稅費(fèi)，以求盡快交易。

這輪調(diào)控瞄準(zhǔn)打擊的就是投資購(gòu)房。一位業(yè)內(nèi)人士透露，之前的信貸寬松讓不少投資客利用杠桿大舉進(jìn)入樓市，而這些投資客每年的融資成本至少也需要5%-8%。這部分錢如果投入理財(cái)正常的收益至少也在年化4%以上，這就意味著投資的房子如果每年沒有10%的收益，投資客就面臨被套或者割肉的困境。但新的“京八條”按首次置業(yè)、二套房、普通住宅、非普通住宅把貸款和首付比例劃分成四檔，多方面提高首付款比例，明顯降低了購(gòu)房的杠桿率，也剝離了住房的投資性。

在此背景下，北京新房及二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量出現(xiàn)了斷崖式下滑。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌了68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。而全市的二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

很明顯，北京房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初見端倪，投資性買房的難度明顯加大。

購(gòu)房人陷入觀望但并未遺忘

雖然9月30日晚出臺(tái)的“京八條”被戲稱為“真正的殺招”，但經(jīng)歷過多輪調(diào)控的北京購(gòu)房人已經(jīng)有了豐富的經(jīng)驗(yàn)，大多數(shù)購(gòu)房人都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，但長(zhǎng)期來(lái)看每輪調(diào)控周期后，房?jī)r(jià)都會(huì)迎來(lái)上漲，因此這時(shí)候的觀望只是為了在合適的時(shí)機(jī)抄底。

在金融街富凱大廈上班的徐先生從事金融行業(yè)多年，一直后悔沒有在上半年買房，因此，這次的調(diào)控在他看來(lái)是意外之喜，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，就給了他“上車”的機(jī)會(huì)。

“每天上班，大廈門口都能看到豪宅們的臨時(shí)展位。前段時(shí)間是德勝門的中駿·天宸，最近剛剛換成了南二環(huán)的中國(guó)璽。”徐先生向北青報(bào)記者表示，作為“新北京人”，他一直覺得能夠在二環(huán)附近買房，是一件很有歸屬感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用發(fā)愁。但隨著這輪樓市暴漲與調(diào)控，心情猶如坐過山車。本來(lái)還在猶豫是否入手時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)站在山頂上了，直到樓市調(diào)控措施出臺(tái)后，徐先生越發(fā)勤快地看房子，打算在樓市價(jià)格適當(dāng)回調(diào)時(shí)出手。

除了像徐先生這樣等待回調(diào)出手的購(gòu)房人以外，在“9·30新政”中，還有值得注意的是關(guān)于“90/70”政策的再次提出，也被認(rèn)為預(yù)示著未來(lái)北京樓市供應(yīng)將轉(zhuǎn)變思路，不再像現(xiàn)在這樣以大戶型為主，而是更強(qiáng)調(diào)小戶型的占比。

所謂“90/70”是指單套房子建筑面積90平方米以下在住房總面積所占比重不低于70%。此政策在2005年時(shí)曾出現(xiàn)過，后來(lái)無(wú)疾而終。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今再次被提出，是為了進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)。表明政府將加大力度滿足居民住房剛需，調(diào)控房?jī)r(jià)，這將進(jìn)一步降低住房投資性。