距離廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制的材料曝光不到20天，全國(guó)首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目——深圳龍華金茂府亮相了。

這意味著，深圳這座內(nèi)地最先引進(jìn)商品房預(yù)售制度的城市，在預(yù)售制度改革方面也率先邁出一步。不過(guò)，對(duì)于取消預(yù)售制度是否有必要，業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議較大，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議在一些城市逐步落地預(yù)售制度改革試點(diǎn)，不應(yīng)該“一刀切”全面取消。

現(xiàn)售試點(diǎn)反成地王

時(shí)間回?fù)苤?016年6月，為防止地王頻現(xiàn)，抑制房企拿地?zé)崆�，深圳�?guī)土委決定以公開(kāi)招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

本以為采取“現(xiàn)售制+暗標(biāo)”的出讓方式，既增加地塊的運(yùn)營(yíng)成本，提高開(kāi)發(fā)商門(mén)檻，又能避免拍賣(mài)方式的多次競(jìng)價(jià)，有利于控制地價(jià)。沒(méi)想到，這些設(shè)置并沒(méi)有阻擋房企們的拿地?zé)崆椤?/p>

當(dāng)天，有18家房企及聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中包括電建+金茂聯(lián)合體、中海+中鐵聯(lián)合體、葛洲壩、招商地產(chǎn)、金地、碧桂園、萬(wàn)科等全國(guó)性知名房企，并且多數(shù)為央企。最終，電建+金茂聯(lián)合體以82.9億元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)5.68萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該區(qū)域新房成交均價(jià)（4.3萬(wàn)元/平方米），刷新深圳地王紀(jì)錄。

當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目至少要賣(mài)到8萬(wàn)才能賺錢(qián)。

時(shí)隔2年，該項(xiàng)目終于正式亮相。中國(guó)金茂表示，在綠色健康和智慧科技兩方面升級(jí)，將該項(xiàng)目打造成為珠三角地區(qū)的標(biāo)桿金茂府項(xiàng)目。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、改善需求陷入觀望的背景下，該昔日地王項(xiàng)目以高品質(zhì)、高價(jià)格入市后，市場(chǎng)接受程度還有待觀察。

取消預(yù)售制或分步推進(jìn)

眾所周知，現(xiàn)房銷售對(duì)房企資金要求非常高。因此，9月21日，廣東省擬取消商品房預(yù)售制的傳聞一出，立刻引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌和地產(chǎn)股的下跌。隨后，廣東省房協(xié)回應(yīng)稱，傳聞內(nèi)容只是就擬定內(nèi)容進(jìn)行內(nèi)部討論。

中國(guó)金茂有關(guān)負(fù)責(zé)人接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也坦承，與預(yù)售來(lái)比，資金方周期加長(zhǎng)，資金成本自然增加較多。談及當(dāng)初拿這塊地的初衷時(shí)他稱：“當(dāng)初拿地就是為了響應(yīng)國(guó)家政策，履行央企擔(dān)當(dāng)，中國(guó)金茂作為央企要在房地產(chǎn)改革的創(chuàng)新道路上探索一條未來(lái)之路，為今后的政策轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，我們有能力、有信心把龍華金茂府做好，做出品質(zhì)，做成行業(yè)標(biāo)桿。”

對(duì)于取消預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，上述中國(guó)金茂有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示：“我們更希望預(yù)售制度改革試點(diǎn)是一個(gè)逐步落地的、漸進(jìn)的方式，如果一刀切，勢(shì)必帶來(lái)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的劇烈震蕩。”

據(jù)了解，龍華地塊是深圳推出的首個(gè)也是唯一一個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊，目前深圳仍實(shí)施商品房預(yù)售制。

不過(guò)，近期廣東省房協(xié)在內(nèi)部討論時(shí)指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

廣東省房協(xié)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng)，一旦遇到市場(chǎng)變動(dòng)沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會(huì)出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會(huì)集中爆發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)健康發(fā)展。

因此，建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售、全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，短期看，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。“預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。”他說(shuō)。