短短不足一個(gè)月時(shí)間，新華聯(lián)、綠城分別引入了戰(zhàn)略投資者，“千億房企”泰禾集團(tuán)正在商談引入戰(zhàn)投事宜，剛跨入2000億元規(guī)模的陽(yáng)光城也對(duì)外稱(chēng)正計(jì)劃引入戰(zhàn)投……一時(shí)間，多家房企扎堆操作引戰(zhàn)事宜，不得不說(shuō)，疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的壓力遠(yuǎn)比想象中要大。

疫情襲來(lái)之際，不少房企都做了一項(xiàng)過(guò)去處在長(zhǎng)期牛市時(shí)基本不做的事兒，就是盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金流壓力測(cè)試，事關(guān)生死。不幸的是，有些房企測(cè)試的結(jié)果很糟，不得不加快引入戰(zhàn)投的腳步，這種糟糕的局面表現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，最明顯的一點(diǎn)是在手現(xiàn)金無(wú)法充分覆蓋短期債務(wù)。

“這一波引入戰(zhàn)投的房企多是負(fù)債率長(zhǎng)期過(guò)高，到了不得不需要外部資金輸血支持發(fā)展的地步。”匯生國(guó)際融資總裁黃立沖在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房企引入戰(zhàn)投的目的不同，有的是缺乏資金，有的是為了業(yè)務(wù)發(fā)展需要。不過(guò)，一般民營(yíng)企業(yè)多是希望有國(guó)資背景的企業(yè)進(jìn)來(lái)，這些企業(yè)融資成本低，能夠給房企融資帶來(lái)背書(shū)，降低其融資成本。

扎堆引入戰(zhàn)投還債

近幾日，泰禾集團(tuán)引入戰(zhàn)投的消息備受關(guān)注。雖然對(duì)象還未公布，但在引入戰(zhàn)投之前，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森已經(jīng)做了諸多努力來(lái)改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從停止拿地到轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目再到可能要以出讓控制權(quán)的代價(jià)引入戰(zhàn)投，一路頗為不易。

歸根結(jié)底，是債務(wù)壓頂。受到新冠肺炎疫情和“降杠桿、民營(yíng)企業(yè)融資難發(fā)債難”的影響，不少企業(yè)熬過(guò)了2019年，但不一定熬過(guò)2020年。疫情襲來(lái)不久，新華聯(lián)就成了首個(gè)債務(wù)違約的上市房企。

5月13日上午，新華聯(lián)集團(tuán)與中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司簽署合作協(xié)議，暫時(shí)緩解了資金困局。新華聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)傅軍表示，受疫情的嚴(yán)重影響，今年出現(xiàn)了資金緊張的局面。為克服疫情帶來(lái)的困難，切實(shí)化解資金的風(fēng)險(xiǎn)，新華聯(lián)集團(tuán)適時(shí)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的造血功能，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)然，也有企業(yè)引入戰(zhàn)投是為了規(guī)模發(fā)展需要。4月26日，綠城與新湖簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，將向新湖中寶增發(fā)3.23億股，引入其作為公司的戰(zhàn)略合作者，交易總金額為30.685億港元。若交易完成，新湖中寶將成為綠城中國(guó)的第三大股東。與此同時(shí)，綠城還收購(gòu)了新湖中寶的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增加了土地儲(chǔ)備。

“房企積極引入戰(zhàn)投的背后，大多數(shù)是無(wú)法獲得融資，在銷(xiāo)售市場(chǎng)又不給力的情況下，拿不出資金償還短期債務(wù)的原因。”有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，現(xiàn)金流管理能力已經(jīng)成為房企修煉的重要內(nèi)功之一，一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)要預(yù)留現(xiàn)金資金池，以此面對(duì)不確定的市場(chǎng)。

平均現(xiàn)金短債比下降

從房地產(chǎn)整體行業(yè)走勢(shì)來(lái)看，平均償債能力正在下滑。

億翰智庫(kù)研究數(shù)據(jù)顯示，2019年，50家典型房企平均現(xiàn)金短債比相比2018年有所下降，為1.64倍，整體上看短期償債壓力并不大。但另一組數(shù)據(jù)卻顯示出房企的資金鏈偏緊，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究顯示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券總額超過(guò)5000億元，較2019年上漲45%。

億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從現(xiàn)金短債比分布來(lái)看，50家典型房企現(xiàn)金短債比多分布在1倍-2倍之間，合計(jì)26家，占比達(dá)到52%；現(xiàn)金短債比小于1的房企有12家，占比24%；現(xiàn)金短債比位于2倍-3倍之間的房企有9家，占比18%；現(xiàn)金短債比超過(guò)3倍有3家，占比6%。對(duì)此，億翰智庫(kù)表示，整體來(lái)看，多數(shù)房企短期償債壓力較小，但房企貨幣資金儲(chǔ)備中有一部分受限制資金是無(wú)法動(dòng)用的，如果受限制資金規(guī)模過(guò)高的話(huà)，將會(huì)對(duì)房企的短期償債能力造成壓力。

不過(guò)，億翰智庫(kù)認(rèn)為，衡量一家房企短期償債能力除了關(guān)注指標(biāo)的表現(xiàn)外，還要考量營(yíng)銷(xiāo)和融資能力，兩者的強(qiáng)勁表現(xiàn)能夠直接緩解公司的短期償債壓力。

“銷(xiāo)售市場(chǎng)回款受挫，境外融資渠道經(jīng)乎斷供一個(gè)月，下半年到期債務(wù)馬上迫近，這使得負(fù)債率長(zhǎng)期處在高位的一些房企不得不尋求外部資金幫助。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，不過(guò)，不同房企的資金狀況不同，從目前整體水平來(lái)看，其平均現(xiàn)金短債比仍處于高位，多數(shù)企業(yè)短期償債壓力較小。即使要引入戰(zhàn)投，結(jié)果也不同，有些企業(yè)引入國(guó)資背景的股東后，對(duì)其降低資金成本和業(yè)務(wù)開(kāi)展有一定好處。