轉向 樓市調控政策收緊

南京市市長繆瑞林8月17日表示，現(xiàn)階段南京房地產(chǎn)市場風險加大，下一步，將立足南京房地產(chǎn)市場實際，針對局部區(qū)域過熱的問題，嚴格落實嚴控房價地價、突出聯(lián)動監(jiān)管、科學引導預期等各項政策措施，確保全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

繆瑞林表示，將嚴控房價地價。嚴格落實房價管控標準，分區(qū)域設置價格管控線，嚴控區(qū)域樓王；對開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項目上市時，嚴格按照價格區(qū)間分類指導，控制房價上漲幅度。執(zhí)行土地出讓最高限價措施，優(yōu)化土地供應出讓方式，加強全市土地供后監(jiān)管，加大閑置土地處置力度，對暫未開發(fā)的土地，嚴格按照土地出讓合同管理開發(fā)建設。

此外，將加強監(jiān)管�？娙鹆终f，將安排建設、物價、房產(chǎn)等相關部門，對全市商品房項目開展從開發(fā)建設、價格申報到上市銷售的全過程監(jiān)管，對出現(xiàn)捂盤惜售、哄抬房價、散布虛假信息等違法違規(guī)行為加大聯(lián)合查處和治理力度。嚴格落實購房實名制，堅決杜絕炒房賣號現(xiàn)象。

日前，南京、蘇州、合肥紛紛出臺調控政策。南京調整土地公開出讓的競價方式，經(jīng)營性用地公開出讓實行網(wǎng)上交易，競價所產(chǎn)生的保障房建設資金不計入房價準許成本；當網(wǎng)上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證的條件需符合“主體結構封頂”至“現(xiàn)房銷售”等不同程度的施工進度。同時，將已有一套住房且房貸已結清的最低首付比例由30%上調至35%，已有一套住房且房貸未結清的最低首付比例由45%上調至50%。

蘇州方面重啟限購政策。非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區(qū)累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。并對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例由40%調整為50%。

土地方面，蘇州提出加大土地市場供應，調整土地供應條件，提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付比例，引導土地出讓理性競價，設定土地出讓市場指導價，并與預售條件掛鉤。

合肥則收緊貸款。以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有兩次及以上的貸款記錄，必須在全部結清貸款后才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有兩套及以上住房的，只要尚有貸款未結清，均不予受理房貸。

展望 四季度房價或受抑制

在地方收緊樓市調控的同時，中央降杠桿的信號明顯。日前，證監(jiān)會提出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。

在中央提出抑制資產(chǎn)泡沫后，有消息稱，部分金融機構已收到相關監(jiān)管指示，將于近期把結構化配資杠桿比例降低至1：1，規(guī)避劣后級受益人通過杠桿放大交易。

“在資產(chǎn)荒的背景下，金融機構通過各種形式將資金都流入房地產(chǎn)內。這么一收緊，金融機構的資金減少，投向房地產(chǎn)的資金自然也會大幅下調。”業(yè)內人士透露。

專家表示，銀行信貸可以說是影響房地產(chǎn)市場最關鍵的因素。研究房地產(chǎn)發(fā)展的歷史可以發(fā)現(xiàn)，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

“過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化。在加速去金融杠桿的背景下，部分漲幅過大的城市將受到抑制。”張大偉說。

海通證券分析師姜超表示，7月份中國的貸款總量4636億，其中代表居民房貸的居民中長期貸款高達4773億，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。據(jù)其估算，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。

姜超認為，如果未來居民房貸見頂，地產(chǎn)銷量和投資增速由正轉負，這將意味著很多行業(yè)的盈利存在重新回落的風險。

有業(yè)內人士表示，房企融資渠道收窄，購房預期轉向帶來的銷售下滑，進一步影響房企回款，四季度房價有望得到進一步抑制。

中金報告預計，隨著新房供應的增加，四季度將迎來供過于求狀態(tài)，應警惕因宏觀經(jīng)濟超預期下行，流動性回收超預期風險。