中央部署樓市調(diào)控:抑泡沫與去庫存雙軌并行(2)
作者:未知 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng) 更新時間:2017年06月28日 【字體:大 中 小】
我國的房地產(chǎn)庫存到底還有多少?
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2017年5月末,我國商品房待售面積為66018萬平方米,同比減少8.5%。住宅待售36475萬平方米,下降17.8%。而2016年全年,我國房地產(chǎn)總體庫存減少了3.2%,其中住宅庫存下降了11%。
“從數(shù)據(jù)上來說,庫存量依然很大。對大部分房屋供需比偏高的城市,尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說,去庫存任務(wù)依然艱巨。”顧云昌認(rèn)為。
而統(tǒng)計局給出的庫存,僅是待售面積(竣工一年后沒有賣掉的房子面積),并不包括已開工未竣工的未銷售期房和待建面積等。
相比住宅,更嚴(yán)重的去庫存壓力在商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),5月末,全國辦公樓待售面積高達(dá)3706萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積15921萬平方米。而2016年底,商業(yè)地產(chǎn)的整體庫存增加了一成左右。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報》顯示,當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量大,市場以庫存去化為主。而且,庫存分化頗為顯著,一線城市庫存較低,但二、三線城市的壓力不小,例如一些住宅供應(yīng)較為緊缺的城市如武漢、蘇州等,其商業(yè)地產(chǎn)卻面臨較大去化壓力。
據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù),截至2015年底,武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算,人均商業(yè)面積已接近3平方米,是香港的2倍。武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米寫字樓庫存,按照往年去化速度,全部消化完至少還需4年至6年。與此同時,未來5年至6年,還將新增約1000萬平方米的商業(yè)體量。
顧云昌指出,商改住,或改成其他用途房地產(chǎn),仍是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去庫存的主要出路。當(dāng)然,一些已經(jīng)批復(fù)的項(xiàng)目能否改變項(xiàng)目性質(zhì),新建成項(xiàng)目如何通過各種途徑來消化,都是庫存大的地方應(yīng)該去做的。
“降杠桿、緊房貸過程中,有利于抑泡沫,但必然不利于去庫存。如何實(shí)行差別化信貸政策,在庫存大的地方,適當(dāng)降低首付比例,以有別于大城市的調(diào)控,是需要考慮的。”顧云昌表示。