降溫：市場已真正進入調(diào)整

在6個直轄市和一線城市（上海、天津，北京，重慶，廣州、深圳）中，天津、深圳尚未對限售有所規(guī)定。拉響今年樓市調(diào)控警報的北京，在“3·17”新政中，要求購買商品住房的企業(yè)須滿3年后方可交易。上海則在2016年3月25日出臺的樓市調(diào)控意見中明確，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照上海市限購政策執(zhí)行。

從效果來看，這些城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，多個熱點城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達到了8成（部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停）。其中，上海前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房網(wǎng)簽量為312套，同比去年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅網(wǎng)簽量為78套，二手房網(wǎng)簽量為23套，均是2009年來的歷史最低值，新房和二手房合計網(wǎng)簽量僅101套，同比跌幅達到了72%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，今年8天黃金周將給熱點城市10月數(shù)據(jù)帶來非常大的影響，熱點城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內(nèi)最低，甚至低于春節(jié)月。

實際上，一線城市自2014年11月以來，首次出現(xiàn)房價全面停漲。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環(huán)比均現(xiàn)“零增長”；深圳和廣州分別環(huán)比下跌0.4%和0.7%。

另據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會10月１日公布的數(shù)據(jù)顯示，尚未跟進限售的深圳9月新建商品住宅成交均價為54314元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調(diào)控政策以來已連續(xù)12個月下降。

此前有分析人士向澎湃新聞表示，隨著價格的逐步放開，未來包括北京在內(nèi)的一線城市將會進一步引入對炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場預(yù)期，在房子不能出售的情況下，將會大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

克而 瑞研究中心指出，9月，政策面繼續(xù)收緊，北京、廣州、南京等多地嚴(yán)控消費貸違規(guī)購房，與此同時，熱點一、二線城市相繼上調(diào)房貸款利率。到了月末，重慶、南寧、貴陽、南昌、長沙、桂林、石家莊、北海、青島、寧波等10余個城市又集中加碼調(diào)控，“限售”漸成二、三線城市“標(biāo)配”；調(diào)控政策不斷加碼引起的市場質(zhì)變效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項目不再“日光”，28城住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場真正進入調(diào)整。

為培育新的有效住房需求爭取了時間

此外，自2014年算起，今年各地在國慶節(jié)前發(fā)布樓市調(diào)控已是連續(xù)第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日，央行、住建部、財政部發(fā)文調(diào)控樓市，將非限購城市的最低首付比例下調(diào)至25%外，還推行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。2014年的9月30日，央行、銀監(jiān)會則是聯(lián)合對樓市松綁，通過下調(diào)首付比例和貸款利率，對自住型需求進行支持。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次國慶節(jié)前密集發(fā)布政策的時間點，給傳統(tǒng)十一假期銷售旺季降溫是原因之一。

可資借鑒的是，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月27日推出七項措施，不得變相收取訂金，不得發(fā)布虛假房源信息和廣告、炒作房價上漲的不實消息等，切實規(guī)范國慶中秋期間房地產(chǎn)市場秩序，維護購房者合法權(quán)益。維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，北京市住建委相關(guān)部門組成執(zhí)法檢查組在國慶假期期間每天都會對新房售樓處和房產(chǎn)中介門店進行執(zhí)法檢查。

對“灰犀牛”的風(fēng)險隱患加強防范或是原因之二。

今年7月、8月，國務(wù)院新聞辦、國家統(tǒng)計局等部門曾密集發(fā)聲。國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心副主任潘建成8月表示，近幾個月房價預(yù)期仍在波動中，預(yù)期背后的根本動力是投資甚至投機而非剛性需求，要避免泡沫破滅帶來預(yù)期的迅速下滑可能造成的災(zāi)難。

中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室經(jīng)濟一局局長王志軍在舉例房地產(chǎn)泡沫等灰犀牛風(fēng)險隱患時表示，要突出重點，采取有效措施，妥善加以解決。（灰犀牛個體很大，一般指問題很大，也早有預(yù)兆，但是視而不見，沒有給予足夠的重視，結(jié)果導(dǎo)致了后果嚴(yán)重的問題或事件。）

國信證券分析“限售”城市及所對應(yīng)省份對土地出讓金的依賴度相對全國平均水平的高低發(fā)現(xiàn)，2016年全國土地出讓金與全國公共財政收入的比值為22%，而限售城市的平均比值高達85%，按省份平均這一比值也達到 46%。9月22-9月23日出臺調(diào)控“補丁”政策的 7 城按這一比值由高到低排分別為西安、貴陽、南寧、南昌、重慶、長沙、石家莊，比值分別為99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均遠超全國平均水平。

國信證券分析稱，理論上，“限售 ”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，部分購房需求向新房市場驅(qū)趕，對開發(fā)商、地方財政未必負面。另外，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長，因此“限售”對產(chǎn)業(yè)鏈亦未必負面。此外，國信證券認為，“限售”為培育新的有效住房需求爭取了時間。以上述7個城市居民購房籌集首付所需年限，與 “限售 ”年限進行對比，發(fā)現(xiàn)籌集首付所需年限較長的城市“限售”時間亦較長。