西安市住房保障和房屋管理局日前發(fā)布消息稱，為進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售秩序，保障市民購(gòu)房的知情權(quán)和選擇權(quán)，西安市政府辦公廳于6月23日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱《通知》）。

不低于50%的房源優(yōu)先滿足剛需家庭

未搖中的可再參與普通家庭搖號(hào)順序

在支持剛需家庭購(gòu)房方面，《通知》要求，在購(gòu)房登記時(shí)，登記人按剛需家庭、普通家庭進(jìn)行分類登記，公證機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進(jìn)行搖號(hào)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于全部搖號(hào)銷售房源50%的比例優(yōu)先滿足剛需家庭。

剛需家庭在本類別搖號(hào)未中的，可再次參與普通家庭搖號(hào)順序。此外，《通知》包含《西安市商品住房購(gòu)房意向登記規(guī)則指引》和《公證搖號(hào)選房規(guī)則指引》，通過(guò)“一公告”、“兩監(jiān)督”、“三階段”、“四公示”舉措，全面保障購(gòu)房登記及搖號(hào)選房過(guò)程的公平、公開、公正、透明。

“一公告”指開發(fā)企業(yè)銷售住房前必須發(fā)布銷售公告；

“兩監(jiān)督”指企業(yè)登記搖號(hào)售房必須接受公證機(jī)構(gòu)、房管部門的監(jiān)督；

“三階段”指意向登記、信息核驗(yàn)、搖號(hào)選房三個(gè)階段；

“四公示”指企業(yè)需進(jìn)行登記人名單、搖號(hào)人名單、搖號(hào)排序、選房結(jié)果四次公示，確保全流程公開透明。

防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房

暫停企事業(yè)單位購(gòu)買住房

《通知》強(qiáng)化了西安商品房預(yù)售許可及交易管理。規(guī)定預(yù)售許可申報(bào)面積的最小規(guī)模，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多次分批、分幢開盤，拖延上市銷售時(shí)間。強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)制度，堅(jiān)決保持調(diào)控決心不動(dòng)搖、力度不放松，確保西安市住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)。

還調(diào)整了西安市住房限售政策，已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的商品住房再次上市交易，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。暫停企事業(yè)單位購(gòu)買住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

建立信用“黑名單”

防止個(gè)別人員擾亂公證搖號(hào)售房秩序

在規(guī)范公證搖號(hào)售房行為方面，《通知》規(guī)定購(gòu)房家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記，并在信息核驗(yàn)時(shí)提供具備購(gòu)房能力的首付款資金證明、征信報(bào)告等資料，防止不符合購(gòu)房條件的居民家庭參與搖號(hào)，提高搖號(hào)中簽率。

為防止炒房倒號(hào)，《通知》要求意向登記購(gòu)房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補(bǔ)。建立購(gòu)房失信人員、開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個(gè)別人員擾亂公證搖號(hào)售房秩序。

傾斜剛需將是搖號(hào)的主流政策

西安的樓市新政受到市場(chǎng)好評(píng)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：西安的搖號(hào)加碼政策是為了給之前的內(nèi)定事件打補(bǔ)丁。目前全國(guó)特別是一二線城市新建商品房市場(chǎng)，都有限價(jià)現(xiàn)象，房源在限價(jià)下，供需結(jié)構(gòu)緊張。傾斜剛需將是搖號(hào)的主流政策，剛需、無(wú)房戶將優(yōu)先選擇房源。

截止日前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳8個(gè)城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號(hào)的政策，全部或部分房源需要搖號(hào)出讓。但搖號(hào)政策造成了近期市場(chǎng)的恐慌，除了需要那個(gè)促使房?jī)r(jià)平穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)外，對(duì)于任何人都沒(méi)有好處：

對(duì)開發(fā)商而言，影響了銷售周期、回款周期，因100套房需要接待幾千幾萬(wàn)的客戶。對(duì)購(gòu)房者而言，放大了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，原本幾百人想買，現(xiàn)變成了數(shù)倍人一起來(lái)?yè)u號(hào)搶房。而搖號(hào)原因很簡(jiǎn)單，是限價(jià)所導(dǎo)致的新盤價(jià)格倒掛，有買到即賺到的賺錢效應(yīng)。

源于政府“限價(jià)”，限制備案價(jià)，不允許開發(fā)商自主定價(jià)，不管市場(chǎng)有多少需求，反正價(jià)格不能sell太高。但周圍的二手房?jī)r(jià)格是無(wú)法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。而二手房?jī)r(jià)格隨著市場(chǎng)行情漲起來(lái)了，但新房?jī)r(jià)格被緊緊地壓制住了，以致價(jià)格倒掛產(chǎn)生了。

所以說(shuō)，搖號(hào)是個(gè)無(wú)奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買房的概率，但其后果很嚴(yán)重，如果不配套其他政策，只限價(jià)、只搖號(hào)，那各種暗箱操作會(huì)越來(lái)越多，更制造了供需結(jié)構(gòu)懸殊的市場(chǎng)現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致很多購(gòu)房者出現(xiàn)誤判的情況。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剛需率先搖號(hào)，一定程度上可緩解剛需難買房的弊端。但從之前西安出現(xiàn)的內(nèi)定現(xiàn)象來(lái)看，就市場(chǎng)而言，除了搖號(hào)，其他更多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是增加供應(yīng)等政策也應(yīng)繼續(xù)加碼，否則，很難抑制住當(dāng)下市場(chǎng)的高溫，不是嗎？