調(diào)結(jié)構(gòu)控風(fēng)險(xiǎn)

房貸利率政策的變動(dòng)與宏觀政策的調(diào)整關(guān)系密切。

在銀行信貸“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大方向里，個(gè)人住房按揭貸款屬于“房地產(chǎn)類貸款”，銀行對此有一套風(fēng)控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在所有的“調(diào)結(jié)構(gòu)”考量里，樓市宏觀調(diào)控動(dòng)向是他們“最重要的指揮棒”。

早在去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

周小川在今年全國兩會(huì)上也表示，去年部分熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款猛增，預(yù)計(jì)今年住房貸款還會(huì)以相對較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

“管住貨幣”落到具體的額度管控上，不少銀行分行人士感受到了當(dāng)?shù)乇O(jiān)管對轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視，甚至細(xì)致到每個(gè)月的增量和余額。“我們每個(gè)月都要壓額度的。”上述銀行個(gè)貸部門的管理層表示。

除了政策因素，各家銀行也有對房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控。從數(shù)據(jù)來看，上市銀行個(gè)人房貸不良率在0.3%左右，遠(yuǎn)低于全行業(yè)1.74%的不良率。但銀行仍然講求信貸結(jié)構(gòu)的合理，投向不能過度集中。在去年全行業(yè)對房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù)。

“流動(dòng)性管理”則是高懸的另一根“指揮棒”。一方面，不少銀行零售貸款中長期資產(chǎn)的盤子已趨于飽和。更形成壓力的是，當(dāng)前市場資金趨緊，半年末MPA考核又大限將近。整體來看，銀行已采取從嚴(yán)的流動(dòng)性管控措施。

重回“雞肋”

在政策導(dǎo)向及風(fēng)控、流動(dòng)性管理之后，銀行最終的算盤還是要打在定價(jià)邏輯上的。

上述個(gè)貸部門管理層人士告訴記者，銀行實(shí)際放貸成本為5%左右。而目前中長期貸款的基準(zhǔn)利率僅為4.9%。

進(jìn)一步從銀行內(nèi)部計(jì)價(jià)來看，去年初，第一財(cái)經(jīng)記者從某上市銀行總行零售條線負(fù)責(zé)人處獲悉，該行對房貸采用“薄利多銷”策略，調(diào)低了風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)評法里的房貸計(jì)提，并在FTP計(jì)算中給房貸以優(yōu)惠計(jì)價(jià)。以該行的政策計(jì)算，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基層行有動(dòng)力做大房貸業(yè)務(wù)。今年以來，多家銀行類似的內(nèi)部優(yōu)惠政策均已取消，部分銀行還數(shù)次調(diào)高了FTP（內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)）計(jì)價(jià)，房貸業(yè)務(wù)對基層行而言重回“雞肋”。

畢竟，繼管控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及信用風(fēng)險(xiǎn)之后，“穩(wěn)住息差”已成全銀行業(yè)的又一大要?jiǎng)?wù)。一些房貸額度已經(jīng)所剩無幾的分行，就會(huì)上浮利率，量少自然價(jià)高。

對于個(gè)別額度尚寬松的銀行而言，房貸定價(jià)也有一定程度的調(diào)整。

自稱房貸利率仍是“良心價(jià)”的某銀行內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的優(yōu)惠，但總體房貸利率必須調(diào)節(jié)到基準(zhǔn)上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折，必須配一筆1.1倍”，且“放貸先后按利率高低排序”。

除“價(jià)高者先得”外，上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款；二是對于一手房按揭貸款，若開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發(fā)放也可能“插隊(duì)”。