對(duì)于房企而言，這次疫情是典型的黑天鵝。

某TOP100房企相關(guān)負(fù)責(zé)人李柯（化名）表示，春節(jié)后樓市成交量同比斷崖式下跌，“預(yù)計(jì)一季度銷售額不會(huì)太理想，我們可能僅完成計(jì)劃的40%左右”。

盡管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，預(yù)期2020年樓市政策環(huán)境將相對(duì)寬松。李柯曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)挺過2008年金融危機(jī)，他相信，“這并非最難熬的日子，危機(jī)過后可能是轉(zhuǎn)機(jī)。”

多個(gè)城市紛紛出臺(tái)樓市“新政”，認(rèn)證了李柯的猜想。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從放寬預(yù)售條件到緩交出讓金，從松綁限購到下調(diào)公積金首付比例，僅2月份就有超70個(gè)城市出臺(tái)涉房地產(chǎn)政策。

困局之下，各地房地產(chǎn)調(diào)控正走向分化：一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策，一邊是廣州、駐馬店、濟(jì)南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停，以及海南的調(diào)控層層加碼。

這表明“房住不炒”的主基調(diào)并未發(fā)生根本改變。一個(gè)開放的樓市，必須把握好“維穩(wěn)”與“刺激”的邊界線。

多城幫扶新政落地

密集出臺(tái)的“新政”背后，是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房銷售額8203億元，下降35.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。

在交易量下滑、回款放緩、到期債務(wù)等多重壓力下，李柯所在的房企面臨大考，拿地節(jié)奏、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃都被打亂。

鑒于此，各地政策的側(cè)重點(diǎn)在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺(tái)涉房地產(chǎn)行業(yè)政策，包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預(yù)售條件等。

也不乏一些針對(duì)需求端的調(diào)控政策，如契稅補(bǔ)貼、放寬落戶購房限制、放寬限購以及降低首套房貸款首付比例等。不過，駐馬店、寶雞、廣州、濟(jì)南、海寧等地關(guān)于降低首付、松綁限購的政策均已“下架”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，這表明各行各業(yè)的“政策幫扶潮”中，房地產(chǎn)政策寬松的尺度和邊界不會(huì)太大太遠(yuǎn)。“允許各地出臺(tái)扶持房企相關(guān)政策，但不能觸碰‘房住不炒’這個(gè)基本原則。”

調(diào)整現(xiàn)房銷售模式

在疫情沖擊下，海南在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼。除了海南本地人限升級(jí)外，最受關(guān)注的是現(xiàn)售制度。自3月7日起，海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。

李柯所在的房企在海南也有所布局，“現(xiàn)房銷售對(duì)我們影響不大，因?yàn)榇蠖鄶?shù)項(xiàng)目基本售完，但對(duì)一些中小房企打擊會(huì)比較大。”

調(diào)整現(xiàn)房銷售模式的城市還有蘇州。在現(xiàn)房銷售層面，海南和蘇州形成了“此消彼長(zhǎng)”的鮮明對(duì)比，前者是嚴(yán)控，后者是松綁。

3月2日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱，個(gè)別地塊取消封頂銷售和現(xiàn)房銷售的限制條件。在業(yè)內(nèi)人士看來，“這是蘇州對(duì)2019年現(xiàn)房銷售規(guī)則作出調(diào)整。根據(jù)蘇州2019年相關(guān)規(guī)定，地價(jià)較高的項(xiàng)目，必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售。”

事實(shí)上，現(xiàn)房銷售政策對(duì)于房企的購地和項(xiàng)目開發(fā)會(huì)形成很大影響。業(yè)內(nèi)人士表示，松綁現(xiàn)房銷售可以緩解房企現(xiàn)金流壓力，支撐房企積極補(bǔ)倉，同時(shí)也能吸引更多企業(yè)布局蘇州。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合蘇州的松綁現(xiàn)房銷售政策來看，海南新政更多的是為了約束炒地等行為，未來開發(fā)商在海南投資拿地會(huì)更加理性。

這種偏緊的政策是現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)換來的。海南的發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)需求端政策的細(xì)微松動(dòng)，可能導(dǎo)致炒房和炒地需求卷土重來，讓來之不易的調(diào)控成果付諸東流。

在克而瑞分析師楊科偉看來，海南此番升級(jí)調(diào)控是“打預(yù)防針”，既起到警示作用，也避免重蹈駐馬店、廣州放松調(diào)控隨后緊急叫停的覆轍，尤其是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“一放就漲”的怪圈。

土地市場(chǎng)率先回暖

經(jīng)歷了一波“寬松新政”和復(fù)工復(fù)產(chǎn)潮后，3月開始，北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露，3月中旬時(shí)公司的項(xiàng)目復(fù)工率接近八成，目前達(dá)到了九成。

在房企銷售幾乎全線下滑的2月，土地市場(chǎng)率先恢復(fù)起來，包括綠城、華潤(rùn)、首開、旭輝、世茂在內(nèi)的12家房企積極拿地。土地市場(chǎng)是樓市風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)階段土地的成功出讓，很大一部分作用在于穩(wěn)預(yù)期。

“我認(rèn)為這是拿地好時(shí)機(jī)。”某TOP20房企投拓人員告訴記者，雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”，但業(yè)內(nèi)普遍看好后市機(jī)會(huì)。